나이스옥션 법원경매 원주 2018타경3078 [1] 강원도 원주시 흥업면 흥업리 107-1 약산아파트 에이라인동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2018.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 원주시 흥업면 흥업리 소재 건물(아파트)로서 주위는 아파트, 단독주택, 전, 임야 등이 소재하는 성숙중인 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트임.

이용상태

아파트로 이용중임(현재 공사가 완료되지 않음)

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지의 부정형의 토지로서 기준시점 현재 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

세로(가)에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

107-1:자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(저촉), 중로1류(폭20m-25m)(저촉), 중로3류(폭12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(절대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>, 111-2,112,114,115-1,120-3:제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역(절대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>,113,115-2:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 건물만의 감정평가로서 대지사용권이 없으니 경매진행시 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 유치권이 행상중이므로 확인 후 경매진행 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각임.
- 대지사용권이 없으므로 건물만 매각. 최저매각가격은 건물만의 평가액임.
- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물(건축물대장 없음 - 점유자 공병진 외 10)임. 사용관련 각종 인허가 절차 및 수도, 전기, 가스 사용여부는 별도 확인을 요함.
- 목록 53, 54, 55 외에는 대부분 내부공사 중단된 상태(씽크대, 변기, 보일러, 벽지, 장판, 현관문, 베란다 샷시 등 내부시설 없음)이며, 일부 완공된 부분도 장기간 방치로 정상 사용을 위해 추가 공사가 필요함.
- 승강기는 정기검사 합격시까지 운행 정지된 상태임.
- 목록 1, 53, 56, 134~135, 138~142, 145 내부에 소유자 미상의 물품들이 소재함.
- 공사대금 관련 유치권을 주장하는 사람들(공병진외 10여명)이 목록 54(비라인동 103호-사무실로 사용) 및 목록 55(비라인동 104호-숙소로 사용)를 사용하고 있으며, 유치권 주장에 대한 현수막이 게시되어 있음.
- 전성만으로부터 2018. 8. 7. 자 금1,300,000,000원의 유치권 신고(약산아파트 전부 점유)가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.
- 주식회사 제이에스씨로부터 2021. 1. 5.자 금1,000,000,000원의 유치권 신고(약산아파트 전부 점유)가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.
-목록 188. 189. 190.191.198.199.200.201.208.209..210.211.218.219.220은 춘천지방법원원주지원2014.12. 10. 제71222호 근저당권말소로 매각대상에서 제외됨
-2021. 9. 15. 공병진으로부터 유치권변경신고서 제출됨((유치권자 전성만에서 공병진, 김옥희로 변경)
-2022.2.14.자 채권자 주식회사 맥조이로부터 김옥희,공병진을 상대로 유치권부존재 소송중이라는 서면 제출됨.
-매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2018타경3078 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 재매각, 공동담보, 건물만매각

1.2. 물건 현황

소재지: 강원도 원주시 흥업면 흥업리 107-1 약산아파트 에이라인동 1층101호

용도: 아파트

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 5647.32㎡ (약 1708.02평)

건물지분: 5647.32㎡ (약 1708.02평)

매각대상: 건물만 매각 (토지사용권 없음)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 6,396,900,000원

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트

이용상태: 아파트로 이용 중 (현재 공사가 완료되지 않음)

설비내역: 급배수 및 위생설비, 난방시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원도 원주시 흥업면 흥업리 소재지로, 주위는 아파트, 단독주택, 전, 임야 등이 소재하는 지역으로 성숙 중인 지역에 해당합니다.

2.2. 교통

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로와 접촉하는 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2010년 12월 24일 접수된 주식회사동진산업개발의 근저당권(을1)으로, 이 외 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 요약

총 등기부채권액은 6,650,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인으로 등록된 김 은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다.

3.4. 유치권 분석

본 물건에는 다수의 유치권 주장이 있습니다.

* 전성만으로부터 2018년 8월 7일 금 1,300,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 제이에스씨로부터 2021년 1월 5일 금 1,000,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 공병진 외 10여명이 공사대금 관련 유치권을 주장하며 목록 54, 55호를 점유/사용 중이며, 유치권 주장에 대한 현수막이 게시되어 있습니다.

* 2021년 9월 15일, 공병진으로부터 유치권 변경신고서가 제출되었습니다 (유치권자가 전성만에서 공병진, 김옥희로 변경).

* 2022년 2월 14일, 채권자 주식회사 맥조이로부터 김옥희, 공병진을 상대로 유치권부존재 소송이 제기되었음을 알리는 서면이 제출되었습니다.

유치권 주장의 성립 여부가 불분명하며, 관련 소송이 진행 중이므로 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

4. 상권분석

원주시 흥업면 흥업리 일대는 강릉원주대학교, 한라대학교, 연세대학교 등 대학가와 인접하여 대학생 및 면내 주민 수요를 바탕으로 상권이 형성되어 있습니다. 최근 흥업지구 개발 및 남원주역세권개발사업 착공으로 원주역 상권 및 대학가 상권과의 연담화 및 확장 가능성이 기대됩니다.

본 물건이 위치한 흥업면은 면 소재지로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있으나, 원주 시내 주요 상권(무실동, 단계동, 혁신도시 등)과는 다소 거리가 있습니다. 상권은 개발 중이거나 잠재력을 지닌 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

흥업면 행정복지센터, 원주경찰서 흥업지구대, 원주소방서 흥업119안전센터, 흥업우체국 등 공공기관이 소재합니다. 또한, 하나로마트 흥업점이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

교육시설로는 흥업초등학교, 육민관중학교, 육민관고등학교, 한라대학교, 강원대학교 원주캠퍼스 등이 인근에 있습니다.

5.2. 혐오시설

원주 흥업면 일대에는 과거부터 환경오염 우려가 있는 시설(폐기물처리공장, 가축분뇨처리공장, 고압처리 가스시설, 시멘트 첨가제 공장, 음식물 폐기물 처리시설 등) 설치에 대한 주민들의 반발 사례가 존재했습니다. 특히, 본 물건의 소재지와 인접한 지역에서 유사한 시설 설치 반대 움직임이 있어, 향후 주변 개발 및 입지 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

다행히, 현재 제공된 정보 상으로 본 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 운영 중이라는 명확한 정보는 없습니다. 다만, 지역 특성상 환경 관련 민감 시설에 대한 주민들의 우려가 존재함을 인지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않습니다.

* 수도, 전기, 가스 사용 등 사용 관련 각종 인허가 절차 및 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 목록 53, 54, 55호를 제외한 대부분의 내부 공사가 중단된 상태이며, 씽크대, 변기, 보일러, 벽지, 장판, 현관문, 베란다 샷시 등 내부 시설이 없습니다.

* 일부 완공된 부분도 장기간 방치로 인해 정상 사용을 위해 추가 공사가 필요합니다.

* 승강기는 정기 검사 합격 시까지 운행이 정지된 상태입니다.

* 내부에 소유자 미상의 물품들이 다수 소재하고 있습니다.

6.3. 권리 관련 리스크

* 다수의 유치권 신고 및 주장이 존재하며, 그 성립 여부가 불분명합니다.

* 유치권 부존재 소송이 진행 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 흥업면 소재 약산아파트의 일부로 보이나, 건물면적 5,647.32㎡ (약 1,708평) 및 감정가 63억 9천만 원 이상이라는 점은 일반적인 아파트 단일 세대 경매와는 규모 면에서 큰 차이를 보입니다. 이는 미완공된 아파트 단지 전체 또는 상당 부분을 대상으로 하는 경매일 가능성을 시사합니다.

건축물대장 부재, 사용승인 미필, 내부 공사 중단 및 미비, 장기간 방치 등 물리적, 법적 하자가 다수 존재합니다. 또한, 유치권 관련 분쟁이 복잡하게 얽혀 있어 권리관계가 매우 복잡하며, 관련 소송이 진행 중입니다. 이러한 문제들로 인해 낙찰 후 추가적인 비용 및 시간 투자가 상당할 것으로 예상됩니다.

현재 상태로는 정상적인 주거 및 상업용으로 즉시 사용이 어렵고, 대지사용권이 없어 건물만을 매각하는 점 등을 고려할 때, 명도 및 법적 문제를 해결하고 대규모 공사 및 시설 복구를 진행할 수 있는 전문성과 자본력이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 미완공 아파트 단지 또는 복합 시설의 잠재적 가치: 공사 완료 시 상당한 자산 가치 상승이 가능합니다.

* 원주시 흥업면 지역 개발 가능성: 대학가 인접 및 지역 개발 사업 추진으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 초기 투자 부담 (리스크 감안 시): 복잡한 권리관계 및 하자 보수로 인해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 심각한 하자 및 복잡한 권리관계를 다수 포함하고 있어, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 특히 유치권 관련 소송 결과 및 건물 복구 예상 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 그러나 제시된 '감정가 6,396,900,000원'은 건물만의 평가액으로, 현재의 미완성 상태와 법적/물리적 리스크를 고려할 때, 최초 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 시작될 가능성이 높습니다.

인수해야 할 보증금(인수 보증금 합계 0원)은 없으나, 추가적인 공사 비용, 유치권 관련 비용, 명도 비용, 제반 법적 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 물건의 최저 매각 가격 및 향후 진행 상황을 예의주시하며, 종합적인 실사를 바탕으로 감정가의 30% ~ 50% 범위 내 에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (최저 매각 가격은 별도 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.