나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140836 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1039-36 와이엔비 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡3동 주민센터’ 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 및 치장벽돌 쌓기 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1은 ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)(테라스 및 다락 포함)’으로 이용중임.
<후첨 "건물이용상황 및 임대상황" 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1039-36, 화곡동 1039-37, 화곡동 1039-38 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>.

공부와의 차이

□ 후첨‘건물이용상황 및 임대상황’,‘사진용지’와 같이 제시외건물 ㄱ) 보일러실 등이
소재하며, 제시외건물의 구조 및 면적 등은 목측 및 건축물현황도 등에 근거하여 개략적으로
산출(정확한 면적은 측량이 요구됨.) 후 구조·용재·시공 및 관리상태 등을 종합적으로
참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

□ 임대관계 미상임.

□ 대상물건은 제6층 제601호로서 테라스 및 다락이 소재하고 있으며 건축물현황도상 601호
내부에서 테라스 및 다락에 출입할 수 있도록 되어 있는 바, 테라스 및 다락을 포함하여
평가하였으니, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바람.

□ 대상물건의 집합건축물대장상 위반건축물 기재 내용은 아래와 같으며, 위반건축물 관련
사항은 관할행정기관에 문의 및 확인 바람.

- 변동일 : 2018.07.04
- 변동내용 및 원인 : 주택과-30720(2018.07.04.)호에 의거 위반건축물 표기[무단증축]

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140836 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1039-36 와이엔비 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택))

감정가: 403,062,080원

토지면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물 제시외면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위 환경: ‘화곡3동 주민센터’ 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임. 최근 주변에 건물 신축 공사가 진행 중으로 일시적인 소음 및 어수선함이 있을 수 있으나, 저녁에는 소음이 잦아드는 편임. 뒤편으로는 산책하기 좋은 산이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

교통 상황: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 역이 소재하여 교통 상황은 편리함. 특히 5호선은 다른 노선에 비해 혼잡도가 낮아 여의도나 마곡 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이함.

도로 상태: 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 접함.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 12월 13일 접수된 주식회사제주원의 근저당권 (채권액 300,000,000원).

등기상 현황:

* 소유권보존: 김영선 (2017-03-21)

* 소유권이전: 김광호 (2017-12-07)

* 근저당권: 주식회사제주원 (2017-12-13, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 서울특별시, 용산세무서, 강서구(서울특별시) 등 다수 (모두 말소됨)

* 4번근저당권부채권압류: 신용보증기금, 농협동조합중앙회 (모두 말소됨)

* 임의경매: 주식회사제주원(근저당권자)의 추심권자 농업 (2024-11-12, 93,942,152원)

* 강제경매: 김지영 (2024-11-28, 398,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 398,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-08

* 확정일자: 2017-11-27

* 대항력: 있음

* 비고: 김지영 씨는 해당 물건에 대해 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2017-12-08)가 말소기준권리(2017-12-13)보다 앞서므로 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 본건의 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금이 감정가(403,062,080원)보다 높은 398,000,000원이므로, 실제 낙찰 시 인수 조건 또는 명도 과정에서의 복잡성이 예상됩니다.

1.3. 상권분석

건축 연도: 2016년 사용승인되어 비교적 신축급에 속함.

주변 매매 사례:

* 2026년 7월 1일, 화곡동 366-36 소재 '더원' (2019년식, 19.98㎡) 216,000,000원 거래. (평당 약 36백만원)

* 2026년 7월 2일, 화곡동 504-114 소재 (1986년식, 37.44㎡) 150,000,000원 거래. (평당 약 13.3백만원)

* 2026년 7월 1일, 화곡동 1014-11 소재 '시원그린빌' (2002년식, 37.56㎡) 160,000,000원 거래. (평당 약 14.1백만원)

분석: 비교적 신축인 2019년식 다세대주택 사례(19.98㎡, 216백만원)를 기준으로 평당 약 36백만원 수준임을 감안할 때, 본건(39.77㎡, 약 12평)의 감정가(403,062,080원, 평당 약 33.5백만원)는 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 볼 수 있습니다. 다만, 연식차가 큰 주택들의 거래가는 현재 시세와 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: ‘화곡3동 주민센터’가 인근에 있으며, 주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 5호선 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

환경: 주변에 산이 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기 좋으며, 비교적 조용하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김지영 씨(김 )는 보증금 398,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인입니다. 이는 본 건의 감정가(403,062,080원)와 거의 동일한 금액으로, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 상반되는 부분으로, 임차인과의 협상 또는 명도 과정에서 큰 변수가 될 수 있습니다.)

위반건축물: 집합건축물대장에 '무단증축'으로 인한 위반건축물 등재(2018.07.04.)가 되어 있습니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

재매각 및 중복 사건: 본 물건은 재매각 절차를 거치고 있으며, 중복 사건으로 진행 중이라는 점은 유찰 가능성 또는 입찰 경쟁률의 변동성을 야기할 수 있습니다.

공동담보: 공동담보로 묶인 물건이 있을 수 있어, 해당 물건의 경매 진행 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축급이며, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 김지영 씨의 존재와 그의 높은 보증금(398,000,000원)입니다. 해당 보증금은 본 건의 감정가와 유사하거나 더 높은 금액이므로, 낙찰 시 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단과 대처 방안 마련이 필수적입니다.

또한, 위반건축물 등재 사항은 향후 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

재매각 및 중복 사건이라는 점은 경매 진행 상황에 변동성을 줄 수 있으므로, 입찰 전 모든 리스크 요인을 철저히 분석하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 물건: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 활용 가능성이 높습니다.

입지 조건: 주거 지역 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경: 산책로 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 403,062,080원입니다.

주변 유사 연식의 다세대주택 매매 사례(19.98㎡, 216,000,000원)를 고려할 때, 본건(39.77㎡)의 적정 시세는 약 430,000,000원 이상으로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 김지영 씨의 보증금 398,000,000원을 인수해야 할 경우, 이를 고려한 입찰가 산정이 불가피합니다. 또한, 위반건축물 관련 원상복구 및 이행강제금 예상 비용, 명도 비용 등 추가적인 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 초기 자금 계획 시 유의해야 합니다.

상기 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 를 제안합니다. 이는 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 금액이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과, 명도 가능성, 추가 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.