나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55617 [1] 전라남도 광양시 마동 1020-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2024.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 택지조성공사가 진행되고 있는 이행지 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 29)토지는 사다리형의 완경사지로서 도로이고 30)토지는 부정형의 완경사지로서 일부는 대지조성공사가 진행된 나지이고 일부는 원형지 상태의 임야입니다.

인접 도로상태

일련번호 29)토지는 폭 8~9m의 포장도로에 접하고 30)토지는 폭 7~8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 29)토지는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>이고,

일련번호 30)토지는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

일련번호 30)토지의 공부상 지목은 '임야'이나 일부는 대지조성공사가 진행된 나지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 건물로서
외벽 : 슬레이트석재
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등
창호 : 새시창

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 전라남도 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남측 인근에 위치하고 주위는
택지화가 진행되고 있는 개발예정지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가가 소재하는 건물까지 차량진입 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층 101호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 4층 401호로서

외벽 : 돌붙임, 스톤코트, 복합판넬
내벽 : 시멘트몰탈, 인테리어치장(201호), 목재합판 및 시멘트몰탈(401호)
창호 : 새시창

이용상태

일련번호 22)(101호)는 의원 용도이나 공실이고, 23)(201호)은 치과의원, 24)(202호)는 의원
용도이나 공실이며, 25)(301호)는 체력단련장 용도이나 공실이고, 26)-28)(401호)은 골프연
습장 용도이나 내부 칸막이 공사 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 승강기, 소화전과 스프링클러 등 소방설비 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지로서 부정형의 완경사지이며 근린생활시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건물부지 동측으로 폭 7-8m의 포장도로(본건 일련번호 1)토지임)를 통해 왕복 4차로의 중로에 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 1)은 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육
제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

본건 토지 2)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>
농지법 제8조에 적용되는 토지,

본건 토지 3)은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(돼지닭오리개젖소사육제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

본건 토지 4)는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2021-09-01)
(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

가. 집합건축물대장상 2023.09.04자로 401호(일반음식점)와 402호(골프연습장), 403호(골프
연습장)가 401호(골프연습장)로 표시변경되었습니다.

나. 본건 건물 내 모든 구분건물인 평가대상 101호, 201호, 202호, 301호, 401호, 402호,
403호와 평가 외 제비01호와 제비02호의 등기부상 대지권의 비율을 적용한 대지권 면적
의 합이 대지권의 목적인 토지 4필지 면적의 합과 일치하지 않습니다.

다. 일련번호 26)-28)(401호, 402호, 403호)가 2023.09.04자로 401호로 통합되면서 종전
3개호 전유면적의 합과 통합 후 401호의 전유면적이 일치하지 않습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 일련번호 24)(202호)는 내부 전등설치 공사가 진행 중이고, 일련번호 25)(301호)는 내부
전등이 설치되지 않은 상태이며, 26)-28)은 내부 칸막이 공사 중입니다.

나. 본건 구분상가의 대지권의 목적인 토지인 중동 713-6 토지상에 철제콘테이너 2동이 소재하나 이동이 가능한 물건이어서 평가하지 않았습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 (부동산 목록 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.)
- 목록 27.28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 402호, 403호는 집합건축물대장상 2023.9.4.자에 목록 26. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 401호로 통합됨
- 목록 2.3.6.9.10.11.12.13.15.16.17.18. 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 전부 또는 일부가 대지조성중인 토지이고, 목록 8.14. 토지의 공부상 지목이 '임야'이나 도로로 사용되거나 도로로 조성 중인 토지이며, 목록 30. 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 일부는 대지조성공사가 진행된 '나지'임
- 목록 22.~28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 건물 내 모든 구분건물인 매각대상 101호, 201호, 202호, 301호, 401호, 402호, 403호와 매각대상 외 제비01호와 제비02호의 등기부상 대지권의 비율을 적용한 대지권 면적의 합이 대지권의 목적인 토지 4필지 면적의 합과 일치하지 않음
- 목록 26.~28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 4층 건물의 401호, 402호, 403호가 2023.9.4.자에 401호로 통합되면서 종전 3개호 전유면적의 합과 통합 후 401호의 전유면적이 일치하지 않음
- 목록 24. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 건물 202호는 내부 전등설치 공사가 진행 중이고, 목록 25. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 건물 301호는 내부 전등이 설치되지 않은 상태이며 목록 26.~28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 건물 401호, 402호, 403호는 내부 칸막이 공사 진행 중임
- 목록 22.~28. 전라남도 광양시 사동로 149(마동) 건물 구분상가의 대지권의 목적인 토지인 중동 713-6 지상에 소재한 철제콘테이너 2동은 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경55617 (1)

소재지: 전라남도 광양시 마동 1020-8

용도: 근린시설

감정가: 22,350,195,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 별도등기

주의사항: 일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 35,241.51㎡ (약 10,660.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용 현황:

* 일련번호 29) 토지는 사다리형의 완경사지로서 도로임.

* 일련번호 30) 토지는 부정형의 완경사지로서 일부는 대지조성공사가 진행된 나지이고 일부는 원형지 상태의 임야임. 공부상 지목은 '임야'이나 일부는 대지조성공사가 진행된 나지임.

* 인접 도로: 29) 폭 8~9m 포장도로 접. 30) 폭 7~8m 포장도로 접.

* 이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마동초등학교), 일부는 준보전산지임.

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 4,780.02㎡ (약 1,445.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조 및 용도:

* 단독주택: 철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 건물

* 집합건물: 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 (총 면적 7,147.74㎡)

* 주요 용도: 제1종근린생활시설 (의원, 치과의원, 체력단련장, 골프연습장 등)

* 건물 현황:

* 1층 101호: 의원 (공실)

* 2층 201호: 치과의원

* 2층 202호: 의원 (공실, 내부 전등설치 공사 진행 중)

* 3층 301호: 체력단련장 (공실, 내부 전등 미설치)

* 4층 401호 (통합): 골프연습장 (내부 칸막이 공사 중)

* (402호, 403호는 401호로 통합됨)

1.4. 감정가

총 감정가: 22,350,195,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건 토지는 전라남도 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 택지조성공사가 진행되고 있는 이행지 지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다. 본건 건물부지는 동측으로 폭 7-8m의 포장도로를 통해 왕복 4차로의 중로에 연결됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 29) 토지: 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마동초등학교).

* 일련번호 30) 토지: 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마동초등학교), 준보전산지.

* 건물 토지: 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마동초등학교), 일부 토지는 농지법상 농지, 일부는 산지관리법상 준보전산지임.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본사항

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서에 따르면, 부동산 목록 6, 7, 8, 9, 10번 토지에 설정된 지상권 설정 등기(2020.6.25. 및 2020.1.30.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다 [cite: X].

3.2. 말소기준권리

* 토지: 을9 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022.04.26. 접수, 5,940,000,000원)

* 집합건물: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023.05.08. 접수, 4,104,000,000원)

3.3. 총 등기부채권액

* 토지 등기부채권 총액: 10,680,602,739원

* 집합건물 등기부채권 총액: 8,877,589,041원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 송건영

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025-07-23

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 정다영

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-08-24

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 정다해

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-08-24

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 정민지

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-05-18

* 배당신고일자: 2024-09-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 입지 및 개발 가능성

본건은 전라남도 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 택지화가 진행되고 있는 개발 예정지로 향후 상권 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건물은 제1종근린생활시설로서 다양한 용도로 활용 가능하며, 현재 일부 공실 및 내부 공사 중인 호실이 존재합니다. 이는 임대 수익 창출 및 상권 활성화에 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획

토지는 자연녹지지역, 중로3류, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 대규모 개발에는 제한이 있을 수 있으나 근린생활시설 용도로는 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

광양마동중학교가 인근에 위치하고 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 지역 정보

광양시 마동 지역은 택지개발 및 도시화가 진행 중인 곳으로, 지역 발전과 함께 주거 및 상업 인프라가 확충될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 불일치: 집합건축물대장상 대지권 면적 합계와 토지 면적 합계가 일치하지 않아 소유권 및 재산권 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다 (물건명세서 5번 참고).

* 건물 면적 불일치: 일부 구분건물의 전유 면적이 통합 후 일치하지 않아 혼란을 초래할 수 있습니다 (물건명세서 6번 참고).

* 미완료 공사: 일부 구분상가의 공사가 진행 중이거나 미완료 상태로, 즉시 임대가 어렵거나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다 (물건명세서 7번 참고).

* 지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 다수의 지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다 (물건명세서 참고사항).

* 대지권 토지 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다 (주의사항, 물건명세서 2번 참고).

* 토지 지목 불일치: 일부 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 실제 이용 현황(대지조성중, 도로)과 차이가 있습니다 (물건명세서 4번 참고).

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되므로 권리관계 및 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 광양시 일부 지역에서는 폐기물 처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 주민 민원이 발생하고 있으며, 개발 예정지 주변에 이러한 시설이 들어설 경우 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설 입지 정보는 확인되지 않으나, 광양시의 개발 상황을 고려할 때 잠재적 리스크로 인지할 필요가 있습니다.

* 철제 컨테이너: 매각 대상 외로 처리된 철제 컨테이너 2동이 토지 지상에 존재합니다 (물건명세서 8번 참고).

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 마동에 위치한 대규모 근린생활시설 및 토지로서, 지역 개발 잠재력이 기대되는 지역에 소재합니다. 하지만, 대지권 관련 불일치, 건물 면적 불일치, 인수되는 지상권, 별도등기 등의 복잡한 권리관계와 행정적 이슈들을 내포하고 있습니다. 또한, 현재 일부 구분상가의 공실 및 공사 진행 중인 점은 즉각적인 수익 창출에 어려움을 줄 수 있습니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려할 때, 투자 결정에는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 35,241.51㎡ (약 10,660.7평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 택지개발 및 도시화가 진행 중인 지역에 위치하여 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다용도 근린생활시설: 다양한 상업 용도로 활용 가능한 집합건물을 보유하고 있습니다.

* 권리관계 분석: 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으나, 인수되는 지상권 등 복잡한 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

종합적인 리스크 요인(대지권 불일치, 건물 면적 불일치, 인수되는 지상권, 별도등기 등)과 현재 일부 공실 및 공사 진행 중인 점을 고려할 때, 감정가 22,350,195,000원 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

총 등기부채권액(토지 10,680,602,739원 + 집합건물 8,877,589,041원 = 19,558,191,780원)이 감정가에 근접하므로, 감정가를 초과하는 입찰은 신중해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가의 심층적인 권리분석, 명도 비용 및 추가 공사 비용 산출 등 추가적인 검토가 필수적입니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 면밀한 분석을 통해 합리적인 가격을 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.