나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1227 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 2221-3 신흥연립주택 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 ""신촌초등학교"" 북측 인근에 위치하며 일
대는 지방도 주변 주택지대를 형성하여 공동주택, 단독주택 및 음식점, 소매점 등으로 이용
되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 내 1층 105호로서
<사용승인일 : 1992.03.02.>
외벽 : 타일붙임, 본타일마감 등
내벽 : 벽지마감, 목재마감, 타일붙임 등
바닥 : 장판마감, 타일붙임 등
창호 : 샷시창, 목재창

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-21)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사시 내부 리모델링이 된 것으로 탐문되었으며 현황 또한 경과년수를 고려할 때 리
모델링이 이루어진 것으로 판단됨.

- 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1227 (1)

물건종별: 연립주택

감정가: 101,000,000원

최저매각가격: 101,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 2221-3 신흥연립주택 1층105호

토지 면적: 36.44㎡ (약 11.02평)

건물 면적: 65.76㎡ (약 19.89평)

건물 구조: 철근조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 내 1층 105호

사용승인일: 1992년 03월 02일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 신촌초등학교 북측 인근에 위치하며, 일대는 지방도 주변으로 주택지대를 형성하고 있습니다. 공동주택, 단독주택 및 음식점, 소매점 등이 혼합되어 이용되고 있습니다.

2.2. 교통

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전 내역: 1992년 03월 25일 김시종, 2008년 01월 30일 허우분, 2021년 09월 09일 김수영(협의분할에 의한 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2021년 09월 15일 접수된 애월농업협동조합의 근저당권(채권액 48,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 권리인 2025년 05월 08일 접수된 주식회사해비치앤부동산중개법인의 강제경매 개시 결정 등(채권액 17,919,000원) 및 그 외 모든 저당권, 전세권 등이 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 물건이 위치한 조천읍 신촌리는 주택지대를 형성하고 있으며, 인근에 음식점 및 소매점 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 주변 부동산 시장 동향

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립주택의 거래 가격은 신축 또는 비교적 최신 건축 연도의 경우 상당한 시세를 형성하고 있습니다.

* 2022년 준공된 에코휴리움(84.5㎡)이 2026년 3월 360,000,000원에 거래되었습니다.

* 2016년 준공된 조천해동그린앤골드(69.18㎡)가 2026년 3월 180,000,000원에 거래되었습니다.

* 2023년 준공된 트라움제주더힐(99.5㎡)이 2026년 3월 523,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 1992년 준공된 연립주택으로, 거래된 사례에 비해 건축 연도가 오래되었으나 감정가 101,000,000원(약 508만원/평)은 비교적 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 신축 건물과의 가격 차이가 크므로, 연식에 따른 가치 하락 요인이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소매점 및 음식점 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 더 상세한 편의시설 정보는 인근 지역 탐문 및 추가적인 정보 검색이 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 신촌초등학교가 소재하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축된 지 30년 이상(1992년 준공) 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 내부 리모델링이 이루어진 것으로 추정되나, 건축물의 전반적인 내구성과 설비의 수명을 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 재건축 등에 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정된 점은 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 1992년에 건축된 연립주택으로, 30년이 넘는 연식에도 불구하고 내부 리모델링이 이루어진 것으로 추정되어 주거 가치가 일정 부분 확보된 것으로 보입니다. 제주 신촌초등학교 인근의 주거지역에 위치하며 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 건물의 노후화 및 다양한 토지이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 주변 신축 연립주택들의 높은 매매가격을 고려할 때, 감정가는 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 내부 리모델링으로 인한 즉시 거주 또는 임대 가능한 상태.

* 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 접근성.

* 경매를 통한 말소기준권리 이전 권리 소멸로 인한 명확한 권리 확보.

* 비교적 저평가된 감정가 대비 향후 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가 101,000,000원을 기준으로, 내부 리모델링 상태 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가보다 소폭 높은 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 특히, 오래된 건물이지만 리모델링을 통해 주거 쾌적성이 개선된 점을 감안하면, 105,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.