나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7968 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1654-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 '온평초등학교' 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(2,4): 부정형의 평지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로[일련번호(2) 토지]에 접함.
일련번호(2,4): 본건이 도로로서 서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)
<공항시설법>, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심
의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역
(2024.11.15~2026.11.14))임.


-일련번호(2)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구5등급, 생태계보전
지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역
(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~
2026.11.14)), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
-일련번호(4)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구5등급, 생태계보전
지구5등급, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.
15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 토지상에 야외수영장이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 치장벽돌타일, 스타코, 징크판넬마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천정형냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록2,4. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7968 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1654-8

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택

감정가: 425,536,160 원

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (본 경매 개시자): 조영준 (등기부상 말소기준권리 근저당권자)

1.2. 토지정보

총 토지면적: 1192.00㎡ (약 360.58 평)

매각 토지지분: 411.0474㎡ (약 124.34 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 99.17㎡ (약 30.00 평)

건물지분: 99.17㎡ (전체 매각)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층

용도: 단독주택

1.4. 특이사항

* 중복사건

* 지분매각 (토지)

* 일괄매각 (목록1, 3)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 '온평초등학교' 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

* 토지 상에 야외수영장, 조경수, 데크시설 등이 소재하며, 이는 토지에 포함하여 평가되었음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

* 본건 토지(일련번호 1)는 남서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로(일련번호 2 토지)에 접함.

* 본건 토지의 일부(일련번호 2,4)는 도로로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: 금

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2023-10-25

- 대항력: 없음

* 임차인: 최

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2023-11-29

- 대항력: 없음

3.2. 등기부현황

* 말소기준권리: 새마을금고자산관리회사 근저당권 (접수일자 2021-06-15, 금276,000,000원). (등기부상 말소기준권리는 을5이며, 본 경매 개시자 조영준의 임의경매(갑6)가 이후에 개시되었음. 경매 진행 시 말소될 것으로 보임.)

* 토지 등기부상 총 채권액: 383,000,000 원 (주요 권리: 새마을금고자산관리회사 근저당, 조영준 근저당, 제주신용보증재단 가압류, 조영준 임의경매, 한마음새마을금고 임의경매. 대부분 말소될 예정임.)

* 건물 등기부상 총 채권액: 383,000,000 원 (주요 권리: 새마을금고자산관리회사 근저당, 조영준 근저당, 제주신용보증재단 가압류, 조영준 임의경매, 한마음새마을금고 임의경매. 대부분 말소될 예정임.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 세부 내용 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변시세 (제공된 JSON 데이터 분석)

* 제공된 JSON 데이터는 '마이티스타클래스' (건축년도 2020년, 다세대주택)의 실거래가 정보임.

- 실거래가: 232,200,000 원 ~ 233,100,000 원

- 면적: 전용면적 83.35㎡ ~ 87.29㎡

* 해당 물건은 단독주택으로, 위 다세대주택 시세와 직접 비교는 어려움. 이는 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고 자료로만 활용해야 함.

4.2. 시세분석

* 본건은 넓은 총 토지면적(1192㎡) 위에 단독주택이 건축된 물건으로, 제공된 다세대주택 실거래가(약 2.3억대)와는 가치 평가 방식이 다름.

* 단독주택 자체의 가치보다는 넓은 토지의 활용 가치가 높을 것으로 판단됨.

* 다만, 매각 대상이 토지의 일부 지분(약 124평)이므로, 공동 소유로 인한 활용 제약 가능성을 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 온평초등학교가 소재함.

* 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주거환경

* 조용하고 한적한 전원주택 및 농경지 혼재 지역임.

* 북동측으로 초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편임.

6. 잠재적리스크

6.1. 지분매각

* 본건은 토지의 일부 지분(약 124평)만 매각되므로, 건물 전체를 사용하더라도 토지에 대한 완전한 소유권 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 분쟁 가능성이 있음.

6.2. 미확인권리

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 해당 권리의 개요 및 세부 내용 확인이 필요함. (확인되지 않을 시 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있음.)

6.3. 토지이용계획및제한

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역) 등 다수의 법적 제한이 존재함.

* 특히, 제2공항 개발 사업 예정 지역에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 영향을 줄 수 있음.

6.4. 중복사건

* 중복사건으로 인해 경매 절차의 복잡성 또는 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍 온평리에 위치한 단독주택으로, 넓은 총 토지면적(1192㎡)을 보유하고 있으나, 매각 대상은 토지의 일부 지분(411.0474㎡)과 건물 전체임. 주변은 전원적인 환경과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통은 보통 수준임. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 토지 지분 매각의 특수성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됨.

주요 리스크로는 토지 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제한 및 잠재적 분쟁 가능성, 그리고 확인되지 않은 지상권의 존재 가능성임. 또한, 제2공항 개발 사업 예정 지역에 포함되는 등 다수의 토지이용 제한사항이 존재함.

그럼에도 불구하고, 단독주택으로서의 가치와 더불어 넓은 토지(총 면적 기준)의 잠재적 가치를 고려할 수 있으나, 지분 매각의 특수성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자포인트

* 넓은 총 토지면적(약 360평) 보유 (지분 매각이 아니었다면 더 높은 가치 예상)

* 제주 동부권의 개발 가능성 및 관광지 접근성

* 현재 대항력 있는 임차인 없음 (인수 부담 없음)

* 조용하고 쾌적한 자연환경

9. 예상입찰가

* 감정가: 425,536,160 원

* 고려사항:

* 토지 지분 매각으로 인한 활용도 저하 및 소유권 분쟁 가능성

* 확인되지 않은 지상권 등 잠재적 리스크

* 주변 다세대주택 실거래가(약 2.3억대)는 본건 단독주택 및 넓은 토지와 직접 비교하기 어려움.

* 현재 등기부상 채권 총액(3.83억) 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

* 예상 입찰가 범위: 340,000,000 원 ~ 380,000,000 원

* 최종 예상 입찰가: 360,000,000 원

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