나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1285 [1] 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1542-26 제2호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 패널지붕임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급 배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

건물만 매각. 제시외 건물 포함.
지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보에 따르면 본 건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경1285 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1542-26 제2호이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 93,594,185원입니다.

매각 대상은 건물 지분으로, 건물 전체 면적 131.71㎡ 중 65.86㎡(약 19.92평)에 대한 지분이 매각됩니다. 토지 면적은 매각 대상이 아닙니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 고OO입니다.

특이사항으로는 지분매각, 건물만 매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권 성립 가능성 등이 있으며, 제시외 건물(창고 제외)이 포함되어 매각됩니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 삼양일동에 위치하고 있습니다. 삼양일동은 제주시 동부권에 속하며, 해안가와 인접해 있는 지역입니다. 주변에는 주거 단지, 상업 시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 특히 삼양해수욕장 인근에 위치하여 바다 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 말소기준권리는 2025년 5월 9일 접수된 1번 김수언 지분강제경매(채권자: 고석효)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 지분 매각: 본 건은 건물 지분만 매각되므로, 토지에 대한 권리는 취득하지 못합니다.

* 건물만 매각: 토지 사용 권한은 별도로 확보해야 할 수 있습니다.

* 법정지상권: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다. 만약 법정지상권이 성립되어 있고 소멸되지 않는다면, 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급하거나 기타 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수 신고를 할 수 있으나, 이 건의 경우 신고에 제한이 있을 수 있습니다. (공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권 행사 불가)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근 2026년 3월~5월에 거래된 유사 건물들의 면적 대비 시세는 약 330만원/㎡ ~ 350만원/㎡ 수준입니다.

구체적으로는 2016년에 건축된 "에코그린빌8차"의 경우 84.95㎡(약 25.7평)가 27,500만원(약 323.7만원/㎡)에, 84.55㎡(약 25.6평)가 29,500만원(약 348.9만원/㎡)에 거래되었습니다.

2018년에 건축된 "센트레빌"의 경우 62.69㎡(약 19.0평)가 21,000만원(약 335.0만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 비교 대상인 연립/다세대 주택과는 주거 형태와 특성이 다소 다릅니다. 그러나 동일 지역 내 거래 사례로서 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 93,594,185원으로, 매각 지분 면적 65.86㎡(약 19.92평)를 고려하면 약 142.1만원/㎡ 수준입니다. 이는 주변 빌라 시세보다 상당히 낮은 감정가입니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 제주시 삼양일동은 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교육: 삼양초등학교, 오름중학교, 제주동중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 대한 접근성이 양호합니다.

* 교통: 제주시 시내 및 주요 지역으로 연결되는 버스 노선이 운행되고 있으며, 삼양해수욕장 입구 등 버스 정류장이 소재해 있습니다. (예: 411, 412번 노선 등)

* 편의시설: 삼양다목적생활문화센터, 삼양초등학교, 제주삼양동유적지 등이 있으며, 주변에 편의점, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 지분 매각: 건물 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 건물 관리, 처분에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 지분 소유자의 우선매수 신고 가능성도 고려해야 합니다.

* 법정지상권: 건물은 있으나 토지에 대한 소유권이 없어 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 큰 리스크입니다. 만약 법정지상권이 성립되어 있다면, 토지 소유자에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지에 대한 권리 없이 건물 지분만 취득하게 되므로, 토지 소유자의 동의 없이는 건물 사용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 구조 정보 불일치: 제공된 정보에서 건물 구조에 대한 상반된 내용(철골구조 vs. 목구조)이 있어, 실제 현황 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 포함되는 제시외 건물에 대한 명확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 삼양일동에 위치한 단독주택 건물 지분 경매 물건입니다. 주변 빌라 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 잠재력은 있어 보입니다. 또한, 삼양해수욕장 인근이라는 입지적 장점도 가지고 있습니다.

그러나 지분 매각, 법정지상권 성립 불분명, 건물만 매각이라는 중대한 법적, 권리적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크로 인해 명확한 권리 관계 및 활용 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 낙찰 후에도 상당한 주의와 추가적인 법률 검토가 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 주변 빌라 시세 대비 낮은 감정가: 동일 지역 내 빌라 시세와 비교했을 때, 감정가가 상당히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

* 입지적 장점: 삼양해수욕장 인근으로 해안가 접근성이 좋으며, 제주시 생활권으로의 이동이 비교적 용이합니다.

* 단독주택 수요: 단독주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하며, 리모델링 등을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 법정지상권 불분명, 건물만 매각 등의 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 빌라 시세와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 약 110% ~ 120% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 103,000,000원에서 122,000,000원 사이로 산정하며, 110,000,000원 을 목표 입찰가로 제시합니다. 단, 이는 사전 현장 조사 및 법률 검토 결과를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다.

혐오시설 관련 정보:

본건 소재지 인근에서 직접적으로 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 운영되고 있다는 정보는 검색 결과에 나타나지 않았습니다. 다만, 제주도 전반적으로 폐기물 처리 시설 확충 및 관리에 대한 논의가 있으며, 일부 지역에서는 지역 발전에 따른 혜택과 함께 이러한 시설 유치를 추진하는 사례가 있습니다. 본건의 경우, 직접적인 혐오시설과의 인접성은 낮은 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.