나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50458 [1] 전라남도 완도군 약산면 우두리 산62 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 약산면 우두리 소재 '여동저수지' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 등인
순수산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형,자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

1. 맹지이나 인근까지 차량접근 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50458 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 완도군 약산면 우두리 산62

용도: 임야

토지면적: 9521.00㎡ (약 2879.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가

감정가: 19,994,100원

1.4. 등기사항 요약

소유권보존: 장기화 (1970-07-21)

소유권이전: 장앙국 (2016-03-18)

소유권이전(상속): 장민철 (2025-04-29)

강제경매(말소기준권리): 농업협동조합중앙회 (2025-05-09, 179,452,660원)

가압류: 강진군수산업협동조합 (2025-07-17, 177,043,291원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 약산면 우두리 소재 '여동저수지' 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 주로 임야로 이루어진 순수 산림지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 맹지이므로 직접적인 차량 진입은 어렵습니다. 본건의 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 맹지로서 직접적으로 도로에 접해 있지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 9일 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시결정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

3.3. 특수 권리 분석

* 분묘기지권: 본건 토지 상에 분묘기지권이 존재합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 될 수 있는 중요한 권리입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업적 가치

본건은 순수 산림 지역에 위치한 임야로, 주변에 상업 시설이 발달해 있지 않아 상권 분석 대상이 되기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해당 지역은 임야 중심의 자연환경으로, 일상생활을 위한 편의시설은 인근 마을이나 읍/면 소재지로 이동해야 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건은 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 제약이 따릅니다. 다만, 인근까지 차량 접근은 가능한 상황입니다.

6.2. 분묘기지권

토지 상에 분묘기지권이 존재하여, 분묘 이전 등에 대한 협의가 필요할 수 있으며, 이는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역: 농림지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 제한), 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있어 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 약산면 우두리의 산림지대에 위치한 임야입니다. 맹지라는 점과 분묘기지권의 존재, 그리고 농림지역, 보전산지 등 엄격한 개발 제한 사항은 본건의 잠재적 가치를 낮추는 주요 요인입니다. 차량 접근은 인근까지 가능하나 도로에 직접 접하지 않는 점, 분묘기지권으로 인한 사용 제약 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

낮은 감정가로 인해 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 장기적 가치

향후 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 실현 가능성이 낮은 편입니다.

8.3. 임업 활동

산림 지역의 특성을 살려 임업 활동이나 관련 시설(법적 허용 범위 내)을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 분묘기지권, 각종 개발 제한 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 현재 인수할 임차인의 보증금이 없는 상황입니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 임야의 실거래가, 분묘기지권의 영향 범위 및 이장 비용, 향후 토지 활용 가능성 등에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다. 본 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.