나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경104151 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-255 모노5차 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경104151 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-255 모노5차 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경104151 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로2길 34, 제2층 제201호 (화곡동, 모노5차) | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 188,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 서울 강서구 화곡동 초역세권 다세대주택 투자 분석

1.2. 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경104151 (1)

2. 물건 개요 및 면적 정보

2.1. 물건 기본 정보

본 경매 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 105-255, 모노5차 제2층 제201호 다세대주택입니다.

용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 박OO입니다.

감정가는 294,000,000원으로 책정되었습니다.

2.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 25.30㎡ (약 7.65평)이며, 건물(전용)면적은 44.92㎡ (약 13.59평)입니다.

건물은 지하1층/지상5층 중 제2층 제201호로, 2017년 09월 26일에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택입니다.

구조는 벽식구조 라멘조(벽식구조)지붕이며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었습니다.

설비내역으로는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

3. 입지 조건 및 교통 환경

3.1. 최고의 입지: 초역세권 주거지

본건은 지하철 5호선 화곡역으로부터 남동측으로 직선거리 약 250m 거리에 위치하는 초역세권 물건입니다.

간선도로인 강서로까지 약 60m 거리에 위치하여 차량 접근성 및 대중교통 이용이 매우 편리한 최상의 주거 입지입니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 주변 시설 및 접근성

화일초등학교에서 서측으로 약 400m 지점, 화곡3동 주민센터에서 남동측으로 약 500m 지점에 위치하여 교육 시설 및 공공기관 접근성도 양호합니다.

토지는 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 경매 권리 관계

채권자는 주OOOOOOO이며, 본건은 부동산강제경매입니다.

공부와의 차이점은 해당사항 없습니다.

임대관계는 미상이나, 내부확인은 이해관계인의 부재 등으로 생략되고 집합건축물대장 및 탐문조사 등으로 대체된 점을 참고해야 합니다.

4.2. 주요 주의사항 및 리스크

본 건의 가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 매수인이 명도에 대한 리스크(대항력)를 해소하고 입찰에 참여할 수 있도록 한 조건으로, 낙찰자의 부담이 크게 줄어드는 긍정적인 요소입니다.

다만, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 일반적인 경매(10%)보다 높게 요구되므로, 입찰 시 필요한 자금 계획에 유의해야 합니다.

4.3. 토지 이용 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)에 해당합니다.

이는 건축 행위 시 공항 시설법의 규제를 받을 수 있음을 의미하며, 주택 개발이나 증축에 제한이 있을 수 있습니다.

상대보호구역(2015-03-24) 및 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로도 지정되어 있습니다.

현재 도시관리계획 입안 중인 상황입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 화곡역 상권의 특성

본건이 위치한 화곡역 상권은 서울 강서지역의 핵심 상권 중 하나로, 풍부한 배후 세대가 장점입니다. 서울시내에서도 손꼽힐 정도의 주택가 밀집지역(연립, 다세대 주택 밀집)에 해당하며, 주거지와 관공서, 학교가 인접한 복합 상권의 특징을 가집니다 .

역세권이지만 대형할인점이나 백화점 대신 학원, 병원, 소형 점포 등이 주로 들어서 있어 지역 밀착형 소비 상권이 발달해 있습니다 .

화곡역 사거리는 5호선 개통으로 교통의 중심지 역할을 하며 유동인구가 증가한 곳입니다 .

5.2. 생활 편의성 및 혐오 시설 여부

화곡역 주변은 주거 밀집 지역 특성상 음식점, 술집, 도소매업, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 특히 7, 8번 출구 방면으로 상권이 활발합니다 .

별도의 광역적인 대형 혐오 시설(예: 대규모 소각장, 매립지 등)은 물건지 주변에서 직접적으로 확인된 바는 없습니다. 다만, 화곡동 일대는 고밀도 주거지역으로 소규모 주거시설이 밀집되어 있습니다.

(참고: 과거 화곡동 일대 쓰레기 및 재활용 공동 배출 수거 시설이 설치되는 등 쾌적한 주거환경 조성을 위한 노력이 진행된 바 있습니다.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 5호선 화곡역에서 직선거리 약 250m의 초역세권 입지를 확보하고 있습니다.

2017년에 사용승인되어 건물 상태가 비교적 양호하며, 토지 및 건물 면적 대비 감정가(2억 9,400만원)는 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 투자 매력은 '임차인의 대항력 포기 조건' 매각으로, 명도 리스크가 해소되어 초심자도 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건이라는 점입니다.

단, 매수신청보증금이 20%인 점과 토지 이용 제한사항(공항 관련 규제)은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 명도 리스크 최소화: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자의 명도 부담이 대폭 경감되어 안정적인 투자가 가능합니다.

2. 최상급 교통 입지: 지하철 5호선 화곡역 초역세권(약 250m)으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역입니다.

3. 비교적 신축급 건물: 2017년식으로 건물 노후도가 낮아 별도의 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

4. 풍부한 배후 세대: 고밀도 주거지역인 화곡동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하고 임차인 확보가 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계