나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경115441 [1] 서울특별시 강서구 공항동 662-3 하나타운 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경115441 [1] 서울특별시 강서구 공항동 662-3 하나타운 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경115441
• 주소: 서울특별시 강서구 방화대로7나길 4-11, 제4층 제401호 (공항동, 하나타운)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경115441 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로7나길 4-11, 제4층 제401호 (공항동, 하나타운) | 감정가: 317,000,000원 | 최저가: 202,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경115441 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 662-3 하나타운 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 317,000,000원

토지면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

건물면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며 지하철 5호선 송정역에서 남동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 중 제4층 제401호이며, 2012년 3월 7일에 사용승인이 되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 PVC 새시 창호로 마감되어 있습니다. 건물 내부 현황은 다세대주택으로 이용 중이며, 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.

토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 아래와 같은 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물보호지구에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함되어 있습니다. 토지이음 정보에 따르면 공항동 662-3번지의 면적은 164.6㎡이며, 해당 물건은 이 중 일부 지분으로 구성됩니다.

1.4. 주의사항 및 특이사항

보증금은 최저매각가격의 20%이며, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 건축물 현황도 기준 및 외부 관찰 등으로 내부 구조를 도식화하였으므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 외부 관찰 결과, 일부 방에 건축물 현황도상 미표기된 외부 창이 소재하는 것으로 추정되며, 이에 대한 재확인도 필요합니다. 등기사항전부증명서 을구상 주택임차권(임차보증금 271,000,000원)이 등기되어 있어 경매 진행 시 참고해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 송정역에서 도보 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다. 주위가 다세대주택 및 다가구주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다. 서울 강서구라는 지리적 이점과 함께 공항 접근성이 좋은 편입니다.

3. 권리분석

등기사항전부증명서 을구에 주택임차권(임차보증금 271,000,000원)이 등기되어 있습니다. 매각 조건에 따라 임차인의 대항력 포기 조건이 수반되므로, 낙찰자는 이 부분을 명확히 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다. (추정) 채권자의 강제경매로 진행되며, 해당 임차권의 말소 여부 및 인수 여부는 법원 매각물건명세서를 통해 정확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 강서구 공항동 일대는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 송정역을 중심으로 상업 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 송정역 시장 등 지역 상권이 활성화되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 다만, 대규모 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 주거 기능을 중심으로 한 상권으로 볼 수 있습니다. (참고: 검색 결과 중 광주 송정역 관련 정보가 다수 있으나, 본 물건은 서울 강서구 송정역 인근입니다.)

5. 생활정보

물건지 주변에는 송정역을 중심으로 다양한 편의시설이 있습니다. 마트, 병원, 은행, 식당 등이 이용 가능하며, 주거 지역으로서 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

주변 시설 검색 결과, '혐오시설'로 분류될 만한 직접적인 시설(폐기물 처리 시설, 납골당, 화장장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 강서구 마곡지구 인근에 마곡열병합발전소 건설이 추진되었으나 주민 반대가 있었던 사례가 있으며, 이는 해당 지역 내 대규모 기반 시설 설치 시 주민 민감도가 있음을 시사합니다. (참고: 검색된 '강서구 공항동 662-3'은 등촌동 662-3번지와 혼동될 가능성이 있으나, 본 물건은 공항동으로 명시되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

내부 확인 미흡: 현장 방문 시 폐문 등으로 내부 확인이 어려웠다는 점은 잠재적 리스크입니다. 도면상 미표기된 외부 창이 있다는 추정은 내부 구조 변경이나 추가 공사 가능성을 시사하며, 이는 예상치 못한 수리비 발생의 원인이 될 수 있습니다.

주택임차권: 등기상 존재하는 주택임차권의 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 이를 철저히 확인하고 진행해야 합니다.

공항 영향: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 송정역과의 접근성이 좋은 편입니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 경매 절차의 특성상 내부 확인이 어렵고, 등기상 존재하는 주택임차권에 대한 명확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 공항 관련 지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

교통 요지: 지하철 5호선 송정역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어납니다.

주거 밀집 지역: 주변이 다세대주택 및 다가구주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

잠재적 개발 가능성: 향후 송정역 일대의 개발 계획에 따라 지역 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 현장 방문, 등기부등본 및 관련 서류의 면밀한 검토, 전문가와의 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.1.부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경115441 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 662-3 하나타운 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 317,000,000원

토지면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

건물면적: 56.44㎡ (약 17.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

감정평가서 요약에 따르면, 본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며 지하철 5호선 송정역에서 남동측 가까운 거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 중 제4층 제401호이며, 2012년 3월 7일에 사용승인이 이루어졌습니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등으로, 창호는 PVC 새시 창호로 마감되었습니다. 건물 내부 현황은 다세대주택으로 이용 중이며, 통상의 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.

토지는 2필지가 합쳐진 가장형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 동쪽으로는 폭 약 4m 정도의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물보호지구에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 토지이음 정보에 따르면 공항동 662-3번지의 지목은 '대'이며, 해당 물건은 이 중 일부 지분으로 구성됩니다.

1.4. 주의사항 및 특이사항

매수 신청 시 보증금은 최저매각가격의 20%이며, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 현장 조사를 진행했을 때 문이 잠겨 있고 이해관계인을 만나지 못해 내부 확인이 어려웠기 때문에, 건축물 현황도와 외부 관찰을 바탕으로 내부 구조를 도식화하였습니다. 따라서 경매 진행 시 내부 구조에 대한 재확인이 반드시 필요합니다. 외부 관찰 결과, 일부 방에 건축물 현황도에 표시되지 않은 외부 창이 있을 것으로 추정되므로, 이 부분 역시 경매 진행 시 재확인해야 합니다. 등기사항전부증명서 을구에는 주택임차권(임차보증금 271,000,000원)이 등기되어 있으므로, 경매 진행 시 이를 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 송정역에서 도보로 이동 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 지역은 다세대주택 및 다가구주택이 밀집된 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 서울 강서구에 위치하며, 공항과의 접근성도 좋은 편입니다.

3. 권리분석

등기사항전부증명서 을구에 기재된 주택임차권(임차보증금 271,000,000원)은 본 물건의 중요한 권리 사항입니다. 매각 조건에 따라 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으므로, 낙찰자는 이 조건을 명확히 확인하고 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다. 본 경매는 채권자의 강제경매로 진행되며, 주택임차권의 말소 여부 및 인수 여부에 대한 최종적인 판단은 법원 매각물건명세서를 통해 정확하게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 강서구 공항동 일대는 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 송정역을 중심으로 상업 및 편의시설이 분포하고 있으며, 송정역 시장과 같은 지역 상권이 활성화되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없습니다. 다만, 대규모 상업 지구라기보다는 주거 기능을 중심으로 한 상권으로 이해하는 것이 적합합니다. (참고: 검색 결과에서 광주 송정역 관련 정보가 다수 확인되나, 본 물건은 서울 강서구 송정역 인근에 해당합니다.)

5. 생활정보

물건지 주변에는 지하철 5호선 송정역을 중심으로 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대형 마트, 병원, 은행, 다양한 종류의 식당 등이 근접해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주거 지역으로서 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

주변 시설 검색 결과, '혐오시설'로 분류될 만한 직접적인 시설(예: 폐기물 처리 시설, 공동묘지, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 강서구 마곡지구에서 마곡열병합발전소 건설이 추진될 당시 주민들의 반대가 있었던 사례가 검색되었습니다. 이는 해당 지역 내 대규모 기반 시설 설치에 대해 주민들의 민감도가 존재할 수 있음을 시사합니다. (참고: 검색된 '강서구 공항동 662-3'번지 정보가 '서울특별시 강서구 등촌동 662-3'번지와 혼동될 가능성이 있으나, 본 물건은 공항동으로 명확히 표기되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

내부 확인 미흡: 현장 방문 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 어려웠다는 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 도면상에 표기되지 않은 외부 창이 존재할 수 있다는 추정은 내부 구조 변경이나 예상치 못한 추가 공사 비용 발생의 가능성을 시사합니다.

주택임차권 존재: 등기부등본에 기재된 주택임차권은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있습니다. 대항력 포기 조건이 명시되어 있지만, 이를 철저히 확인하고 대비해야 합니다.

공항 관련 규제: 본 물건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 송정역과의 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 경매 절차상 내부 확인에 제약이 있었으며, 등기부등본에 명시된 주택임차권에 대한 명확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 공항 관련 지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

교통 요지: 지하철 5호선 송정역 역세권에 위치하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 매우 뛰어납니다.

주거 밀집 지역: 주변이 다세대주택 및 다가구주택으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

지역 개발 잠재력: 향후 송정역 일대의 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하고, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토하며, 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계