나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20878 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 11층 1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 11층 1104호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20878 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 314,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자 (경매 신청인): 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

동측에 접한 도로를 통해 단지로 진입합니다.

1.1. 3. 건물 현황

본건은 송학크레지움캐슬 102동 11층 1104호이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 11층에 위치합니다.

사용승인일은 2022년 09월 29일로 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2022년 10월 18일 (호림주택주식회사)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (120,000,000원, 2022년 10월 18일)

기타 권리: 주식회사원스틸 근저당 (400,000,000원, 2023년 12월 20일), 김영실 가압류 (875,191,256원, 2023년 12월 27일), 주택도시보증공사 강제경매 (249,500,000원, 2025년 05월 12일) 등이 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

등기부채권 총액: 1,644,691,256원

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 이용권

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자 및 확정일자: 2022년 11월 14일

배당신고일자: 2024년 09월 20일

대항력: 없음

비고: 임차권 등기가 말소된 상태입니다.

1.2. 3. 권리 분석 요약

본 경매물건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

매수인에게 인수되는 보증금 또는 부채는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건 소재지는 한국농업기술진흥원 인근으로, 주거 기능 중심의 지역입니다.

인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.3. 2. 최근 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 6월 8일 동일 아파트 16층(84.95㎡)이 235,000,000원에 거래되었습니다.

최근 전월세 실거래가(보증금 기준)는 229,000,000원에서 253,000,000원 사이로 확인됩니다.

감정가 314,000,000원 대비 최근 거래가는 낮은 편입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

입주 연도: 2022년

총 세대수: 294세대 (4개동)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.4. 2. 편의시설 및 교육시설

단지 내 및 주변에 편의시설이 있으며, 익산서초등학교 등 교육시설과의 접근성이 양호합니다.

1.4. 3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 유해화학물질 시설 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 채무 규모 및 복잡성

등기부상 채무 총액이 1,644,691,256원으로 감정가 대비 매우 높으며, 이는 채무자의 재정적 어려움을 시사합니다.

1.5. 2. 토지 이용 계획상의 제약

토지이용계획상 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있어 향후 도로 확장 등 개발 시 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 기타 리스크 요인

최근 실거래가(235,000,000원)와 감정가(314,000,000원) 간 상당한 시가 차이가 존재하여, 낙찰 후 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 주거 환경이 양호하고 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 모두 소멸 예정으로 매수인의 인수 부담은 없습니다.

다만, 높은 채무 총액, 토지 이용 계획상의 제약, 그리고 감정가와 최근 시세 간의 큰 격차는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

최근 거래가를 참고할 때, 경매 진행 시 입찰가 산정에 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트로 즉시 입주 및 거주가 가능합니다.

지역 내 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

매각으로 인한 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원이나, 최근 동일 아파트 16층 매물이 235,000,000원에 거래된 점을 고려할 때 시장 가격은 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

최근 거래된 16층 매물(235,000,000원)과 감정가(314,000,000원) 사이에서 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 최저 입찰가(감정가의 70~80% 수준)보다 높고 최근 거래가보다는 약간 높은 수준에서 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 권유드립니다.

다만, 본 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 것이므로, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.