나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20886 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층 1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층 1602호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20886 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 317,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9501㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공일: 2022년 09월 29일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황:

* 대상물건까지 차량의 진·출입이 가능합니다.

* 인근으로 주요 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

도로상태:

* 4면이 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하거나 저촉됩니다.

* 가축사육제한구역(2024-08-16)에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1. 근저당 (우리은행, 2022-10-18)

임차인 현황:

* 임차인: 조현선

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-27

* 확정일자: 2022-11-03

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인의 대항력은 없으며, 관련 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 해당사항 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (호림주택주식회사, 2022-10-18)

* 을1: 근저당 (우리은행, 120,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 을2: 주택임차권 (조현선, 249,500,000원, 말소)

* 갑2: 가압류 (김영실, 875,191,256원, 말소)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 249,500,000원, 말소)

등기부채권 총액: 1,244,691,256원

4. 상권분석

주위 환경:

* 대상물건은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

상업 활동:

* 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 관리사무소 연락처: 063-842-0709

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 09월 29일

* 동수: 4동, 세대수: 294세대

* 최고층: 27층

편의 및 부대시설:

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 전기차 충전기: 지상 8대

6. 잠재적 리스크

건물 노후화:

* 2022년 준공으로 신축 건물이나, 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

권리관계:

* 대항력 없는 임차인이 있으나, 모든 권리가 말소될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

채무 총액:

* 등기부채권 총액이 1,244,691,256원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계상 복잡한 부분이 있었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 높은 채무 총액은 시세와의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트:

* 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 유리합니다.

편리한 생활 환경:

* 단지 내 및 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

우수한 교통망:

* 주요 간선도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 8일 16층 84.95㎡ 물건이 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 전월세 보증금은 229,000,000원에서 253,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

시세 대비 감정가:

* 감정가는 317,000,000원이나, 최근 실거래가가 235,000,000원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 거래가 사이에 괴리가 있거나, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

예상 입찰가 범위:

* 최근 실거래가 235,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 215,000,000원 ~ 235,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (경쟁률 및 개별 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.