나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20882 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 13층 1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제102동 제13층 제1303호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 13층 1303호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 군산지원 2025타경20882 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 13층 1303호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 314,000,000원입니다.

토지 면적은 47.49㎡ (약 14.37평)이며, 건물 면적은 84.95㎡ (약 25.70평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

이 물건은 전라북도 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 단지 내에 있으며, 주위 환경으로는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황은 단지 내로 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

도로 상태는 동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로는 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 저촉되는 부분이 있고, 소로2류(폭 8m~10m)와 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권(을1, 120,000,000원)입니다.

등기부등본 상 근저당권(을2, 주식회사원스틸, 400,000,000원), 가압류(갑2, 김영실, 875,191,256원), 주택임차권(을3, 김현실, 249,500,000원), 강제경매(갑3, 주택도시보증공사, 249,500,000원) 등 다수의 권리 사항이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,644,691,256원입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김현실 (마스킹: 김 )

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 11월 1일

* 배당신고일자: 2024년 10월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

김현실 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

송학크레지움캐슬 아파트는 익산시 송학동에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

다만, 검색 결과상 익산시 송학동에는 근린공원이 부족하다는 지적이 있으며, 주민들의 휴식 공간 부족에 대한 우려가 있습니다. 또한, 익산시 부송동에 위치한 소각장(신재생자원센터)과 관련된 주민들의 이전 요구 및 운영 중단 촉구 관련 뉴스가 있으며, 소각장에서 유해 물질 누출 사고가 발생한 사례도 보고되었습니다. 해당 소각장이 본 물건지와 직접적인 거리는 있으나, 주거 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

한편, 송학 크레지움캐슬 아파트 자체에 대해 임대 사업자의 경영난으로 인한 입주자들의 피해 및 시위 관련 이슈가 보도된 바 있습니다. 이는 해당 단지의 거주 환경 및 재산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

본 물건은 2022년 9월 29일 사용 승인된 송학크레지움캐슬 아파트로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지는 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있으며, 최고 27층 높이의 아파트입니다.

단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

아파트의 전용면적은 84.95㎡ (약 25.70평)입니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 것으로 보입니다. 이는 채무가 여러 부동산에 담보로 설정되었음을 의미하며, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 처리 상황이 본 물건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 그러나 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 직접적인 권리 인수 위험은 없습니다.

토지이용계획상 저촉: 물건지의 토지는 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

임대 사업자 이슈: 송학 크레지움캐슬 아파트의 임대 사업자인 호림주택의 경영난으로 인한 입주자들의 피해 및 시위 관련 보도가 있었습니다. 이는 해당 단지의 안정적인 주거 환경 및 재산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 아파트로, 기본적인 입지 조건 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 또한, 권리 관계가 명확하고 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

하지만, 인근 공원의 부족, 송학동 지역의 도시재생 뉴딜사업 진행, 그리고 해당 아파트 단지의 임대 사업자 경영난과 관련된 부정적 이슈들이 존재한다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공된 비교적 최신식 아파트로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

편리한 교통망: 단지 내 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 거주 편의성이 높습니다.

권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 314,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원 (대항력 없음)

제공된 정보에 따르면, 최근(2026년 6월 8일) 동일한 평형(84.95㎡)의 송학크레지움캐슬 아파트가 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 314,000,000원에 비해 상당히 낮은 가격으로, 감정가와 시세 간에 격차가 있음을 시사합니다.

상권 분석 결과, 아파트 단지 자체의 임대 사업자 경영난 관련 이슈가 있는 점, 인근 공공시설 부족 문제, 그리고 주변 부동산 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 최근 거래된 시세에 더 비중을 두어 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 최근 거래 시세인 235,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 및 향후 가치 상승 가능성을 감안하여 예상 입찰가를 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가는 250,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.