나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20887 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층 1603호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20887 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 3억 1,600만 원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전북 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로가 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 동측으로 대로, 서측, 북측, 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

채권자 현황: 등기부채권 총액은 4억 6,650만 원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 2억 4,950만 원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 11월 10일

* 배당신고일자: 2024년 9월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. (대항력 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건은 아파트 단지 내 근린생활시설 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 지역 내 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평지붕의 27층 건물 중 16층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

주거 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

건축 연도: 2022년 9월 사용 승인되었습니다.

아파트 단지 정보: 송학크레지움캐슬 아파트는 총 4개동, 294세대로 구성되어 있으며, 지하 주차대수는 9대 (총 20대)입니다. 최고층은 27층입니다.

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 관련: 임차인 이기순은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 매수인에게 인수되지 않습니다. (총 인수 보증금 0원)

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다. 권리 관계는 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 가축사육제한구역이라는 점은 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 될 수 있으나, 일반적인 주거용으로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공으로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

생활 편의성: 기본적인 주거 편의시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 반영: 시장 가격을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 (16층): 2억 3,500만 원

* 2026년 7월 (14층): 2억 5,500만 원

* 2026년 7월 (6층): 2억 3,000만 원

시세 평균 (최근 3건): 약 2억 3,667만 원

감정가(3억 1,600만 원) 대비 최근 시세가 상당히 낮게 형성되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없습니다. 건축물 사용 승인일(2022.09.29)이 얼마 되지 않은 신축임을 감안할 때, 현재 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 2억 3,000만 원 ~ 2억 4,500만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.