나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20877 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 10층 1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 10층 1003호로

외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 902번지에 위치한 송학크레지움캐슬 102동 10층 1003호 아파트입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경20877 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 감정평가액은 315,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건입니다.

1.1. 1.면적 정보

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 토지지분: 47.4901㎡

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 건물지분: 84.9502㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.2. 2.교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.2. 3.인접 도로상태

단지 동측의 2차선 도로를 통해 출입이 가능합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.3. 건물 상세정보

1.3. 1.건축물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 10층 1003호

* 외벽: 석재 및 몰탈위페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: 샷시창

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.3. 2.토지 이용계획

* 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.4. 아파트 정보

1.4. 1.단지 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 294세대

* 주차대수: 총 20대 (지하 9대, 지상 - 정보 없음)

* 최고층: 27층

1.4. 2.세대 면적

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 대지권 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

1.5. 권리분석

1.5. 1.말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일에 접수된 우리은행 근저당권(금120,000,000원)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약 - 을1]

1.5. 2.후순위 권리 및 소멸 여부

이후 등기된 권리로는 주식회사보현개발 근저당권, 강연옥 주택임차권, 주식회사지인씨앤에스 가압류, 주택도시보증공사 강제경매가 있습니다. [cite: 집합건물 등기부요약 - 을2, 을3, 갑2, 갑3]

등기부등본 요약에 따르면, 을1(우리은행 근저당)을 제외한 모든 후순위 권리(을2, 을3, 갑2, 갑3)는 매각으로 소멸 예정입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

1.5. 3.임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-11-14

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음 [cite: 임차인 현황]

* 비고: 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.5. 4.인수되는 권리

본 건은 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원) [cite: 물건명세서 참고사항, 집합건물 등기부요약]

1.5. 5.총 채권액

등기부상 채권 총액은 524,500,000원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

1.6. 상권분석

1.6. 1.지역 특성

본 물건이 위치한 송학동은 아파트 단지와 더불어 단독주택, 농경지가 혼재된 주거지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

'한국농업기술진흥원'이 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 신축 아파트 단지로 주거 환경 개선에 기여하고 있습니다.

1.6. 2.편의 및 생활시설

주변에 대중교통 시설이 위치하여 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

신축 아파트 단지로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 지역에 대한 상세한 상권 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1.주변 환경

본건은 익산시 송학동에 위치하며, 지역은 아파트 단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 주거 지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

검색 결과, 익산시 송학동 주변에 생활에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 보도에 따르면 과거 화재로 인한 폐건물 방치나 도시미관 저해 사례가 언급된 적이 있으나, 이는 해당 물건지에서 멀리 떨어진 지역에 국한된 것으로 보입니다. [cite: 검색 결과]

1.7. 2.교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 등을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.8. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 채권액 524,500,000원이 감정가 315,000,000원을 상회하므로, 채무 과중으로 인한 경매 진행 가능성을 시사합니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 부동산의 경매 결과나 가치 변동이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: 물건 기본정보, 특수물건정보]

* 토지 이용계획상 제한: 대로3류 및 소로3류 도로에 저촉되는 부분이 있어 건축 및 개발 시 제한이 따를 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종의 신규 사업 진입이 제한됩니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.9. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로서, 양호한 주거 환경을 제공할 수 있습니다. [cite: 아파트 정보]

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

하지만, 감정가를 초과하는 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 주변의 주거 환경은 양호하나, 아파트 단지 외에 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 입지적 다양성이 다소 부족할 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다. [cite: 아파트 정보]

* 권리관계 명확: 모든 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 지역 내 주거 수요: 송학동은 신흥 주거 단지로 성장 가능성이 있으며, 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.11. 예상 입찰가

* 감정가: 315,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월 8일): 235,000,000원 (84.9502㎡) [cite: 아파트 매매/임대 정보]

* 최근 전월세 최고 보증금 (2023년 7월 12일): 253,000,000원 (84.9502㎡) [cite: 아파트 매매/임대 정보]

* 인수되는 보증금: 0원

최근 실거래가 및 전세 보증금 수준을 고려할 때, 감정가는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 아파트라는 점을 감안하여, 최근 매매가인 235,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 입찰자의 성향을 고려하여 240,000,000원 ~ 270,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

본 입찰가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 확인하고 주변 시세를 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.