나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20883 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 제14층 제1401호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태
아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비(소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등), 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 미치 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20883 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정)

특이사항: 공동담보

주의사항: (해당사항 없음)

특수물건정보: 공동담보

건물 정보:

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

사용승인일: 2022년 9월 29일

최고층: 27층

해당 층: 14층

2. 입지조건

입지조건

위치: 본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 인근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본 건 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (을1, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)

등기사항 요약:

소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

근저당권: 우리은행 (2022-10-18, 120,000,000원) - 말소기준권리

근저당권: 김천재 (2023-12-12, 160,000,000원)

주택임차권: 전명숙 (2024-10-08, 249,500,000원) - 전입일자: 2023-01-19, 확정일자: 2023-11-03

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-12, 249,500,000원) - 본 경매 개시 결정

총 등기부채권액: 529,500,000원 (근저당권 2건, 주택임차권 1건 합계)

임차인 현황:

임차인: 전명숙

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-19

확정일자: 2023-11-03

배당신고일자: 2024-10-08

대항력: 없음

인수되는 임차보증금: 0원. 임차인 전명숙은 대항력이 없어 임차보증금 전액을 인수하지 않습니다. 본 경매로 인해 등록된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

상권분석

주변 상권: 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 특성: 주거지역으로, 단독주택 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권으로 판단됩니다.

인구 특성: 아파트 단지이므로 일정 규모의 주거 인구 유입 및 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

생활정보

교통 편의성: 인근 버스정류장 및 간선도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 용이합니다.

주거 시설: 2022년 신축된 송학크레지움캐슬 아파트로, 현대적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

단지 규모: 총 4개동 294세대로 구성되어 있습니다.

주차 시설: 총 384대의 주차 공간(지하 364대, 지상 20대)을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다.

편의 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 묶인 다른 담보 물건의 경매 진행 여부나 결과에 따라 본 건의 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 315,000,000원 대비 최근 실거래가(2026년 6월 8일, 84.95㎡ 16층)가 235,000,000원으로 나타나, 현재 시장 가치가 감정가보다 낮게 형성되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트(2022년 완공)로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 특히 임차인 전명숙씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 총 채무액이 감정가를 상회하고, 최근 실거래가가 감정가 대비 낮은 수준으로 거래된 점은 투자 시 유의 깊게 고려해야 할 부분입니다. 공동담보 물건이라는 특성 또한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공된 아파트로, 건물 노후화 및 하자 발생 가능성이 낮아 관리가 용이합니다.

임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

양호한 주거 환경: 아파트 단지로서 갖추어야 할 기본적인 편의 시설과 주차 공간을 확보하고 있습니다.

시장 회복 시 시세 차익 기대: 현재 형성된 시세보다 감정가가 높게 책정된 만큼, 향후 지역 부동산 시장 회복 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월 8일): 235,000,000원 (84.95㎡, 16층)

최근 전월세 보증금 (참고): 229,000,000원 ~ 253,000,000원

본 물건은 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 거래되었으므로, 입찰가 산정 시 최근 시장 가격을 우선적으로 고려해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 신축 아파트라는 장점을 고려하되, 공동담보 물건으로서의 불확실성과 잠재적 시세 하락 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 260,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

안정적인 낙찰 및 수익률 확보를 위해서는 240,000,000원에서 250,000,000원 수준을 목표로 입찰하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.