나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20879 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제102동 제12층 제1201호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, ""아파트부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 기본사항

* 사건번호: 군산지원 2025타경20879 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 12층1201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 310,000,000원 (삼억일천만원)

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 해당사항 없음

* 특수물건정보: 공동담보

3. 1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 102동 12층 1201호. 외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 섀시창 등임.

* 이용상태: 아파트로 이용중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지의 토지로서, "아파트부지"로 이용중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 25미터 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상임.

4. 1.3. 아파트 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 관리사무소 연락처: 063-842-0709

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬아파트

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 동수: 4동

* 세대수: 294세대

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 총면적 (단지 전체): 34092.85㎡ (약 10,313.7평)

* 지하주차대수: 9대

* 주차대수합계: 20대

* 최고층: 27층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5. 2. 입지조건

6. 2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 자리하고 있음. 주위에는 중·소규모의 아파트단지, 단독주택, 미개발 농경지 등이 혼재하는 신흥 개발지대에 해당함.

7. 2.2. 교통상황

차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

8. 3. 권리분석

9. 3.1. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-27

* 확정일자: 2022-11-16

* 배당신고일자: 2024-08-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의사항: 임차인 임 는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 관계 및 상세 내용을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

10. 3.2. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 을1 (2022-10-18) 우리은행 근저당권

* 인수되는 권리/금액: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

11. 3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당 (을1): 우리은행 (120,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당 (을2): 주식회사운강 (334,603,200원, 말소)

* 주택임차권 (을3): 임선택 (249,500,000원, 말소)

* 가압류 (갑2): 김영실 (875,191,256원, 말소)

* 강제경매 (갑3): 주택도시보증공사 (249,500,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,579,294,456원

12. 4. 상권분석

13. 4.1. 주변 상업시설

송학크레지움캐슬 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있음. 마트, 편의점, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 용이함. 신흥 개발지대 특성상 점진적인 상권 활성화가 기대됨.

14. 4.2. 잠재적 혐오시설 여부

주변 현장 조사 및 공개된 정보 검색 결과, 본 물건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

15. 5. 생활정보

16. 5.1. 편의시설 및 인프라

* 행정: 익산시청, 행정복지센터 등 공공기관 접근 가능.

* 문화/여가: 인근 공원 및 체육시설, 문화 시설 이용 가능 (세부 정보는 별도 확인 필요).

* 의료: 병원, 약국 등 의료기관 이용 용이.

17. 5.2. 교육환경

대상 물건 인근에 익산서초등학교, 이리공업고등학교 등이 위치하여 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있음. (정확한 학군 배정은 교육청 문의 필요)

18. 5.3. 주거 편의시설

* 관리사무소: 063-842-0709 (연락 가능)

* 단지 내 편의시설: 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

* 주차: 지하주차장 9대, 지상주차 11대 (총 20대) 보유 (단지 전체 기준).

19. 6. 잠재적 리스크

20. 6.1. 법적 리스크

본 건은 등기부상 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 권리 인수 문제는 없는 것으로 판단됨.

21. 6.2. 환경적 리스크

현재까지 파악된 정보상 주변에 즉각적인 환경 리스크는 확인되지 않으나, 향후 지역 개발 계획 등에 따른 변동 가능성은 항상 존재하므로 지속적인 관심이 필요함.

22. 6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보물의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 임차인: 임차인 임 의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 부분은 이례적이므로, 실제 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요함.

23. 7. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월 사용승인된 신축 아파트로, 현대적인 내부 설비와 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 익산시 송학동의 신흥 개발지대에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 법적 리스크가 적은 편입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 특이한 임대차 내역은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 전반적으로 양호한 입지 조건과 신축이라는 장점을 바탕으로 안정적인 투자 또는 실거주 목적에 부합할 수 있는 물건입니다.

24. 8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 절감 및 주거 쾌적성 높음.

* 양호한 입지: 익산시 송학동 신흥 개발지대에 위치하며, 교통 및 생활 인프라 접근성 보통.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 잠재력: 신흥 개발지구에 속해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

25. 9. 예상 입찰가

감정가 310,000,000원 대비 최근 실거래가(2026년 6월, 16층 기준 235,000,000원)와 전세가(229,000,000원 ~ 253,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건(12층)의 경우 시장 가치는 최근 실거래가 수준 또는 그 이상을 예상해 볼 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없어 낙찰가 산정에 직접적인 부담은 없습니다.

따라서, 감정가와 최근 실거래가, 층수 등을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 260,000,000원 선에서 전략적으로 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.