나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1635 [1] 부산광역시 북구 화명동 1567-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 ""화신중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(화명역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, ""상업용""부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024.01.10), 중로3류(폭12~15m)(2024.01.10)(접합),상대보호구역,자연재해위험개선지구(2019.06.19).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 2]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서
외 벽 : 치장벽돌 등 ,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

1층:""근린생활시설""로 이용중이며, 2~5층:""근린생활시설""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨‘지적도 및 사진용지’참조.

2) 감정평가에 미치는 영향
종물 내지 부합물로 판단되어 개략적인 실측면적 등에 의거하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(2)는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니, 경매진행 및 응찰시 재확인하여 진행하시기 바람.
- 2025.03.28. [위반건축물]조경시설 위반(화단 내 실외기 설치)에 따른 위반건축물등재[건축과-12083(2025.3.28.)호].

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 ""화신중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(화명역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 103동 28층 건내 제16층 제1601호(기호 3), 106동 35층 건내 제26층 제2604호(기호4)로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 ,
창호: 샷시창 .

이용상태

기호(3~4) 공히 공부상 용도는 ""공동주택(아파트)""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024.01.10), 제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고높이:기준 높이의 120%),정비구역(화명2주택재개발정비구역) 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
별지 부동산 표시 2.의 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매진행 및 응찰시 재확인 필요(화단 내 실외기 설치로 인한 조경시설 위반).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 북구 화명동 1567-10 소재 근린시설에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경1635 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 1567-10

용도: 근린시설

감정가: 3,915,797,600원

토지면적: 499.00㎡ (약 151평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1075.98㎡ (약 325평)

건물 제시외면적: 52.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 주요 특징 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 재개발구역, 유동화물건, 대항력있는임차인, 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 별지 부동산 표시 2.의 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 조경시설 위반(화단 내 실외기 설치)에 따른 내용이 확인됩니다. 경매 진행 및 응찰 시 재확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 북구 화명동 소재 "화신중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼합되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철(화명역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남동측으로는 폭 약 12미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 중로3류(폭12~15m), 상대보호구역, 자연재해위험개선지구로 지정되어 있습니다. 일부 정보에 따르면 제3종일반주거지역 및 정비구역(화명2주택재개발정비구역)으로도 언급되어, 지역 지구는 복합적일 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 관련)

현재까지 확인된 정보만으로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 부산은행 근저당권(을3)입니다.

총 등기부채권액은 4,608,600,000원입니다.

토지 및 건물 등기부 모두 소유권, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등의 권리사항이 확인되며, 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김하형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-05, 대항력 없음.

* 문정숙: 보증금 35,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입 2023-07-19, 확정 2025-06-17, 배당 2025-06-23, 대항력 없음.

* 우원호: 보증금 40,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2022-02-09, 대항력 있음.

* 조민지: 보증금 40,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입 2022-09-08, 확정 2025-06-17, 배당 2025-06-09, 대항력 없음.

* 주식히사티에프디자인박경민: 보증금 30,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2024-07-10, 확정 2025-07-15, 배당 2025-07-15, 대항력 없음.

* 차종학: 보증금 30,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2023-04-13, 대항력 없음.

* 황다솜: 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2022-07-11, 확정 2022-07-11, 배당 2025-07-15, 대항력 없음.

3.3. 인수 권리 여부

총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임차인 우원호는 대항력이 있으므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다. 해당 임차인의 보증금(40,000,000원)이 낙찰가의 배당 순위에 따라 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 북구 화명동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근의 화신중학교, 아파트 단지, 단독주택지 등은 안정적인 배후 수요를 제공합니다. 지하철 화명역이 인접해 있어 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 현재 제1종 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 향후 재개발 구역 지정 등 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 지하철: 화명역 (도보 이동 가능 거리)

* 버스: 인근 다수의 버스 노선 운행

* 도로: 남동측 12미터 도로 접합, 차량 접근 용이

5.2. 교육 및 기타

* 교육: 화신중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역)

* 기타: 주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 유사하거나 관련된 사건이 진행 중일 수 있어 권리 관계 및 진행 상황에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 재개발구역: 화명2주택재개발정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 또는 사업 진행 지연 등의 변수가 존재합니다.

* 유동화물건: 부실채권(NPL) 관련 물건일 가능성이 있으며, 이는 복잡한 권리 관계나 특수한 조건이 수반될 수 있음을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인: 우원호(보증금 40,000,000원) 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서의 부담이나 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 행정적 부담으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명동의 편리한 교통망과 재개발 구역 지정이라는 개발 잠재력을 갖춘 근린생활시설입니다. 화명역 역세권이라는 지리적 이점과 안정적인 배후 수요를 바탕으로 향후 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 중복사건, 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등 다수의 특수 물건 정보가 존재하므로, 본 물건의 취득 및 활용에 앞서 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 위반건축물 해소 방안 및 대항력 있는 임차인과의 관계 정립은 성공적인 투자를 위한 중요한 고려사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 내 입지로 장기적인 가치 상승 기대.

* 화명역 역세권의 우수한 교통 접근성.

* 지역 내 상업 및 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 분석, 수익률 분석, 그리고 법률 및 행정적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 및 위반건축물 등 특수 사항을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서, 본 물건에 대한 심층적인 시장 조사와 전문가 상담을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.