나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21945 [1] 부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 212동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재""금정초등학교""서측 인근에 위치하는
벽산블루밍장전디자인시티 212동 3층 302호로서,주위는 대단위 아파트단지,
중.소규모의 공동주택,각종근린생활시설,교육시설(금정초등학교,부산대학교)
등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선""부산대역""이
소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 18층 건 내 3층 302호로서
외벽 : 하부 화강석붙임 , 콘크리트벽위 페인팅마감 등.
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비,공동현관기설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 택지조성한 3필1단지의 부정형 토지로서,공동주택(아파트)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭약15미터정도의 도로가 단지 진입로와 접하며,단지내 가로망
정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지(717번지)
제3종일반주거지역,도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>,상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-07-04)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(금빛초교)
교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에
관한 법률>,절대보호구역(2013-02-13)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역
(2024-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(금빛초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>,절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(장전1주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경 정비법),역사문화환경보존
지역(2023-10-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

기호 2 토지(718번지)
제3종일반주거지역.
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>,상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(금빛초교)
교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에
관한 법률>,절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(장전 1 주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경 정비법>,역사문화환경
보존지역(2023-1011)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

기호 3 토지(721번지)
제3종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2024-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(금빛초교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 정비구역(장전1주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법> , 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 제시목록상 717지상이나,현황은 717,718,721 3필지상임..

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

본건은 제시목록상 717지상이나, 현황은 717,718,721 3필지상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21945 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 212동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 471,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀양중앙새마을금고

특이사항: 중복사건, 재개발구역, 본건은 제시목록상 717번지이나 현황은 717, 718, 721 3필지상에 걸쳐 있음.

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.53㎡ (약 13.17평)

토지지분: 43.53㎡ (약 13.17평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 금정초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 각종 근린생활시설, 교육시설(금정초등학교, 부산대학교) 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 부산대역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 건축물 정보

3.1. 건물 개요

건축년도: 2012년 6월 26일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 18층 건물 내 3층 302호

외벽: 하부 화강석 붙임, 콘크리트 벽위 페인팅 마감 등.

창호: 샷시창호 구조

3.2. 면적 정보

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

(참고: 아파트 정보에서 전용면적은 84.99㎡, 104.86㎡ 등 다양한 크기가 있으나, 본건 건물면적과 일치하는 84.99㎡를 기준으로 분석합니다.)

4. 권리분석

4.1. 채무 총액

등기부상 채무 총액은 463,900,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (한국스탠다드차타드은행): 131,100,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (밀양중앙새마을금고): 332,800,000원

4.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2014년 10월 13일자 한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 본 경매로 인해 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수되는 권리

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 다만, 구체적인 지상권의 내용(존속기간, 범위, 설정자 등)은 제공되지 않아 인수 시 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

4.4. 임차인 현황

* * 임차인: 박주영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-07

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없으며, 대항력이 없으므로 경매 절차에 따라 명도 대상이 될 것으로 보입니다.

5. 상권분석

5.1. 배후수요

본 물건은 부산대학교 인근에 위치하여 대학생 및 관련 종사자들의 임대 수요가 풍부한 지역입니다. 또한, 금정구청 등 행정기관과 다양한 상업시설이 밀집한 중심 상권과도 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5.2. 주변 시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높으며, 상업 기능 역시 활발하게 이루어지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

금정초등학교, 부산대학교 등 우수한 교육기관들이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

6.2. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 쇼핑, 금융, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 사건의 진행 상태 및 내용을 최종 확인해야 합니다.

7.2. 재개발 구역

본건은 장전1주택재개발정비구역 내에 위치하고 있습니다. 향후 재개발 진행 과정에서 이주, 보상, 건축 제한 등과 관련된 변동 사항이 발생할 수 있으며, 이는 투자 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 토지 필지 불일치

공부상 주소는 717번지이나, 현황은 717, 718, 721번지 3필지에 걸쳐 건축되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 관련 법규 해석에 있어 추가적인 확인이 필요하며, 법률 전문가의 검토가 요구됩니다.

7.4. 지상권 존재 가능성

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 시 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 반드시 현장 답사를 통해 정확한 지상권의 존재 여부 및 내용을 확인해야 합니다.

7.5. 혐오시설 유무 (지도 검색 결과)

주변 환경 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산대학교와 인접한 대학가 상권 지역의 특성상 유흥업소 등 일부 시설이 산재해 있을 수 있으므로, 민감한 수요자는 직접 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산대학교 인근의 우수한 입지, 비교적 신축에 속하는 아파트(2012년 준공), 그리고 최근 실거래가 등을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다. 재개발 구역이라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하는 요인이 될 수 있습니다.

하지만 중복사건, 토지 필지 불일치, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 불확실성을 해소하는 것이 매우 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산대학교 상권 및 역세권에 위치하여 탄탄한 수요층 확보.

* 개발 잠재력: 장전1주택재개발구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

* 적정 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 시세 차익 가능성 존재.

* 생활 편의성: 다양한 교육 및 편의시설 접근 용이.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.99㎡)의 아파트는 2026년 6월 50,200만원(9층), 2026년 7월 4일 51,000만원(19층)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 해당 면적의 평균 시세는 약 50,600만원으로 추정됩니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 471,000,000원이며, 임차인의 보증금이 없고 대항력이 없어 인수되는 임차인 관련 부담금은 없습니다. 그러나 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

위 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 471,000,000원 ~ 518,100,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최신 시세를 기반으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 동종 물건의 최근 낙찰가율, 재개발 사업 진행 상황 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.