나이스옥션 법원경매 거창 2025타경479 [1] 경상남도 거창군 거창읍 학리 144 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경479 [1] 경상남도 거창군 거창읍 학리 144 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경479 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 학리 144 | 감정가: 32,873,000원 | 최저가: 23,011,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2025타경479 (1)이며, 소재지는 경상남도 거창군 거창읍 학리 144입니다.

본 물건의 용도는 '전'이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자는 김OO, 채무자는 하OO, 채권자는 거OOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상은 토지(전)이며 토지면적은 883.00제곱미터(약 267.12평)입니다.

건물면적은 0.00제곱미터로 건물은 매각에서 제외됩니다.

감정가는 32,873,000원입니다.

(참고: 아파트 전용면적/분양면적 표시는 해당 물건이 토지이므로 적용되지 않습니다.)

1.3. 매각 현황 및 특징

본 건은 토지만 매각하는 조건이며, 지상 건물은 매각에서 제외됩니다.

제시외 수목 중 감나무는 매각에 포함되지만, 제시외 건물 및 제시외 분묘가 소재하므로 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

특히, 농지이므로 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 미반환되므로 유의해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 거창군 거창읍 학리 소재 학동마을회관 남측에 위치합니다.

주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본 대상 토지(기호1)까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 실제 통행에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지 현황 및 제한사항

본 토지는 세장형의 완경사 토지이며, 현재 농경지로 이용 중입니다.

용도지역은 농림지역이며, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한지역), 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

문화재 및 하천에 관한 사항은 추가적인 확인이 필요한 상황입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 매각 대상

본 건은 토지매각 건으로, 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

토지에 대한 지분율은 88300으로 100% 지분으로 판단됩니다.

제시외 수목(감나무)은 매각에 포함되나, 지상건물은 매각에서 제외됩니다.

3.2. 특별한 권리 관계

본 건은 세 가지 주요 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 지상 건물 매각 제외로 인한 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립한다면 토지 이용 및 처분에 제약을 받을 수 있습니다.

둘째, 분묘 소재 및 분묘기지권이 특이사항에 기재되어 있습니다. 토지 지상에 분묘가 존재하며, 해당 분묘에 대해 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 소유자는 분묘 이장을 강제할 수 없게 되어 토지 이용에 큰 제약이 발생합니다.

셋째, 농지취득자격증명서를 낙찰 후 정해진 기한 내에 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 용도가 '전'이고 위치가 농촌 지역인 학동마을회관 인근이므로 상업적인 가치는 낮으며, 상권 분석은 의미가 없습니다.

주변은 농가주택과 농경지 위주로, 토지 이용은 농업 활동에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 학동마을회관이 위치해 있으며, 기본적인 농촌 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 내용은 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 매각 물건 관련 리스크

지상 건물 매각 제외에 따른 법정지상권 성립 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이에 대한 명확한 분석과 건물 철거 또는 사용료 협상에 대한 전략이 필요합니다.

분묘기지권 성립 가능성이 있으므로, 입찰 전 분묘의 유무, 상태, 위치 등을 현장 확인해야 하며, 분묘기지권 성립 시 토지 가치가 하락할 수 있습니다.

제시외 건물 및 제시외 분묘의 철거나 이장 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 행정적 리스크

농지취득자격증명서 제출 의무를 준수하지 못할 경우, 입찰보증금 미반환이라는 치명적인 손실을 입을 수 있습니다. 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약이 따르므로, 매입 목적이 개발이라면 부적합합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 저렴한 감정가와 비교적 넓은 면적의 농지라는 장점을 가지나, 농지취득자격증명서, 법정지상권, 분묘기지권이라는 세 가지 중대한 권리 리스크를 동시에 안고 있습니다.

리스크가 높지만, 이 때문에 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어, 권리 분석 능력이 있는 실수요자나 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

토지의 이용 목적이 명확하고, 리스크 해결 방안에 대한 구체적인 계획이 수립된 경우에 한하여 입찰을 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

농지 실수요자에게 적합하며, 현재 농경지로 이용 중이므로 즉각적인 농업 활동이 가능합니다.

지적도상 맹지이지만 현황도로(3m 포장도로)에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

제시외 수목(감나무)이 매각에 포함되어 부가적인 농업 수익을 기대할 수 있습니다.

법정지상권 및 분묘기지권 문제가 해결될 경우, 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계