나이스옥션 법원경매 통영 2025타경471 [1] 경상남도 통영시 무전동 211-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 통영시 무전동 소재 ""통영시청 제1청사"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 석재 타일 붙임 및 페인팅 마감 등,
내부: 공사 중단 상태임.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(2): 주택이나 내부 공사가 중단된 상태인바 참고하시기 바람.

설비내역

위생 급배수 및 난방설비 등 설비공사가 중단된 상태인바 참고하시기 바람.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록 1. 지적도상 맹지.
-목록 2. 주택이나 내부 공사가 중단된 상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 통영지원 2025타경471 (1)

소재지: 경상남도 통영시 무전동 211-4

용도: 단독주택

감정가: 80,225,180원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.69㎡ (약 27.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 통영시 무전동 소재 "통영시청 제1청사" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 불가능한 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 진출입하고 있습니다. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때, 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

무전동은 통영시의 주요 행정 및 상업 지역과 인접해 있으며, 통영시청 제1청사가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. 통영의 주요 관광지인 동피랑 벽화마을, 통영해저터널 등도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

* 등기부상 근저당권 (김숙희, 성수현) 및 가압류 (롯데캐피탈) 등 다수의 권리 설정이 있었으나, 말소기준권리(을3, 김숙희 근저당, 2024-02-27)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채무액은 약 71,922,743원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택 용도로, 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 발달한 형태입니다. 통영시청 제1청사가 인근에 위치하여 관련 행정 업무를 위한 유동 인구가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 어려운 맹지이나, 인근 도로를 통해 접근 가능하며 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 통영시청 인근 지역으로 행정기관 접근이 용이합니다.

* 관광: 통영의 주요 관광 명소인 동피랑 벽화마을, 통영해저터널 등이 비교적 가까운 거리에 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 도로에 직접 접하지 않아 차량 진출입이 불가하며, 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 인접 필지를 통한 통행로는 향후 분쟁 소지가 있습니다.

* 공사 중단: 건물 내부 및 설비 공사가 중단된 상태로, 완공을 위해서는 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 이는 물건의 현재 가치 및 향후 활용도에 큰 영향을 미칩니다.

* 건축 시기: 건물 자체의 건축 연도는 명확히 제시되지 않았으나, 내부 공사 중단 상태임을 고려할 때 신축이 아닌 기존 건물의 리모델링 또는 신축 과정에서 문제가 발생한 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 무전동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 80,225,180원입니다. 토지 면적은 106.00㎡, 건물 면적은 89.69㎡입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 문제점은 지적도상 맹지라는 점과 주택 내부 및 설비 공사가 중단된 상태라는 점입니다. 특히 맹지라는 점은 향후 건축허가 및 토지 이용에 있어 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 공사 중단 상태는 상당한 추가 비용을 수반하므로 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 완공 시 활용 가능성: 공사 중단된 건물을 완공하여 주거용 또는 임대용으로 활용할 경우, 지역 내 수요에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치: 통영시 무전동이라는 입지 자체는 향후 시세 상승 가능성이 있습니다. 다만 맹지라는 점을 감안해야 합니다.

* 경매 시세 대비 저가 매수 기회: 권리관계상 낙찰 시 깨끗한 권리를 확보할 수 있으므로, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지이며, 내부 공사가 중단된 상태라는 중대한 하자를 가지고 있습니다. 따라서 감정가 80,225,180원 자체보다는, 추가 공사 비용 및 맹지 해소를 위한 비용, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 단독주택 매매 사례를 참고하면, 무전동 지역의 주택들은 면적과 상태에 따라 1억 원대 중후반에서 3억 원 이상까지 다양하게 거래되고 있습니다. 하지만 본 건은 공사 중단 및 맹지라는 점을 감안하면, 현재 상태에서의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 판단됩니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 예상되는 총 투자 비용(낙찰가 + 완공 비용 + 맹지 해소 비용 등)이 향후 시세 대비 수익성이 있어야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 시작하여, 추가적인 조사를 통해 총 투자 비용을 산출한 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가는 대략 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서, 맹지 해결 방안 및 예상되는 완공 비용에 대한 면밀한 조사 후 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.