나이스옥션 법원경매 창원 2025타경486 [1] 경상남도 김해시 생림면 마사리 128-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 마사리소재 송촌새마을회관 동측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 대체로 완경사 지세내 사다리형에 유사한 토지로서 서측 인접지에서 점유중인 것으로 사료되나 정확한 경계, 위치 등은 지적측량을 요함.

기호2: 완경사 지세내 일부는 자체지반 등고 평탄하고 건부지로 이용중이며 일부는 완경사로서 지상에 잡목등 소재함.

인접 도로상태

기호1: 지적도상 서측으로 세로가 소재하나, 현황은 (기호2)토지를 통하여 접근가능함.

기호2: 지적도상 맹지이나, 현황은 남서측으로 진입로(세로)가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별첨 '사진용지 및 지적및건물개황도'에 개략적으로 도시한바와 같이 제시외건물 소재하는바, 소유권관계 등을 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 벽돌구조 슬라브지붕(아스팔트슁글지붕) 단층건으로서

외벽: 적연와타일치장, 페인팅등 마감.
내벽: 벽지 등 마감.
천정: 벽지 등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

2. 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 슬라브지붕이나, 현황 아스팔트슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-3) 매각 포함.
목록 1. 서측 인접필지에서 점유하고 있는 것으로 조사되고, 타인점유로 인하여 제한받는 가격임. 정확한 경계확정등은 측량을 요함.
지상에 소재하는 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각.
육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립 여부 불분명).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경486 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 마사리 128-17

토지 면적: 677.00㎡ (약 204.8평)

건물 면적: 92.31㎡ (약 27.9평)

토지/건물 제시외 면적: 32.90㎡ (제시외 건물 포함)

용도: 단독주택

감정가: 261,621,100원

경매구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 김해시 생림면 마사리 소재 송촌새마을회관 동측 인근에 위치하며, 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로 상황: 지적도상 서측으로 도로가 있으나, 현황은 인접 토지(기호2)를 통하여 접근 가능하며, 남서측으로 진입로(세로)가 소재합니다. 지적도상 맹지이나 현황 접근로가 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 28일 감전새마을금고 근저당 (을14)

등기부 요약:

소유권 이전: 김은영 (2020-04-28)

근저당: 감전새마을금고 (164,400,000원) - 말소기준권리

근저당: 대주산업주식회사 (200,000,000원)

가압류: 중소기업중앙회 (9,000,000원)

임의경매개시결정: 부산제일새마을금고 (130,351,282원) - 본건 경매 신청 채권자

총 채권액: 373,400,000원

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1994-07-29

대항력: 있음

권리분석 의견: 임차인 최 은 전입일자(1994-07-29)상 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수되는 금전적 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 임대차 관계는 명확히 확인 후 접근하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 기능보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 송촌새마을회관이 인근에 있으며, 농경지와 임야가 혼재된 자연 친화적인 환경입니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 본 물건지 인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (2024년 7월 5일 기준)

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 토지 상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁 소지가 있습니다. 이는 감정평가서에도 명시되어 있는 사항입니다.

인접 토지 점유: 서측 인접 필지에서 토지를 점유하고 있는 것으로 조사되어, 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요하며, 이로 인해 현재 가격이 제한받고 있는 상황입니다.

제시외 건물: 제시외 건물(3-1~3-3)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 법적 검토 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

건물 구조 차이: 공부상 슬라브 지붕으로 등재되어 있으나, 현황은 아스팔트 슁글 지붕으로 되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 생림면 마사리에 위치한 단독주택으로, 토지 677㎡, 건물 92.31㎡에 제시외 건물 32.90㎡가 포함되어 일괄 매각됩니다. 감정가는 261,621,100원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

주요 리스크 요인으로는 분묘기지권의 불확실성, 인접 토지의 점유로 인한 경계 문제, 제시외 건물 처리 등이 있습니다.

입지적으로는 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 자연 친화적인 환경이나 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

저평가 가능성: 인접 토지 점유 및 분묘기지권 등으로 인해 현재 가격이 제한받고 있어, 경계 확정 및 분묘 처리 후 가치 상승 여지가 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (단, 정확한 사실관계는 반드시 현장 확인 및 추가 조사 후 결정해야 합니다.)

일괄 매각: 제시외 건물까지 포함되어 있어, 이를 활용하거나 철거 후 토지 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 주변 시세 비교를 위한 JSON 데이터가 누락되어 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 따라서, 제공된 감정가(261,621,100원)와 총 채권액(373,400,000원) 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 잠재적 리스크(분묘, 경계 문제 등) 해소 비용과 향후 예상되는 수익을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

보수적인 접근을 제안하며, 현재 감정가 261,621,100원을 기준으로, 리스크 요인을 감안하여 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 확인 및 추가 조사 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.