나이스옥션 법원경매 창원 2025타경494 [1] 경상남도 김해시 주촌면 원지리 1050-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경494 [1] 경상남도 김해시 주촌면 원지리 1050-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경494
• 주소: 경상남도 김해시 주촌면 원지리 1050-4
• 감정가: 323,029,200원
• 최저가: 206,738,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매2계 2025타경494 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 원지리 1050-4 | 감정가: 323,029,200원 | 최저가: 206,738,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 기본 정보 분석

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 창원지방법원 2025타경494 (1)이며, 매각 대상은 경상남도 김해시 주촌면 원지리 1050-4 소재 단독주택입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 323,029,200원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 토지 면적이 넓은 단독주택으로, 건물은 주택 및 제시외 건물(부합물 및 종물)로 구성되어 있습니다.

토지 면적: 398.00㎡ (약 120.40평)

건물 면적 (공부상): 95.76㎡ (약 28.97평)

건물 면적 (감정 기준, 실측): 74.80㎡ (약 22.63평)

제시외 건물 면적 (부합물/종물): 63.60㎡ (약 19.24평)

(총 감정 대상 건물 면적: 약 138.40㎡, 약 41.87평)

토지 지분율 및 건물 지분율은 100%입니다. 토지는 공부상 '답'이나 현황 '대 및 도로'로 이용 중입니다.

1.3. 권리 관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 조OO, 채무자는 선OOOOOOOOOO, 채권자는 전OOOOOOO입니다. 임의경매는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매이므로, 등기부상 권리 분석 시 최선순위 권리를 파악하여 소멸 여부를 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상입니다.

2. 감정평가 요약 및 입지 분석

2.1. 감정평가 요약

본건 건물은 조적조 스레트지붕 단층 주택(주택일부, 창고, 보일러실 및 다용도실, 가추 등 제시외 건물 포함)이며, 난방시설, 위생/급배수시설, 태양광 설비 등이 되어 있습니다.

주의사항:

1. 건물 면적이 공부상 면적(95.76㎡)보다 실측 면적(74.8㎡)이 작아 실측 면적을 기준으로 감정평가되었습니다.

2. 제시외 건물 63.60㎡ 및 물건 일식(단풍나무 등)이 포함되어 일괄 매각됩니다.

3. 토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 전문적인 지적 경계측량이 필요합니다.

2.2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경남 김해시 주촌면 원지리 '옥계마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며 제반 교통 사정은 보통시 됩니다. 토지는 공히 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설 건축 및 재건축에 유리합니다.

최고의 입지:

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역에 속하여 향후 주거지 개발 및 정비 시 유리한 위치에 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건 주위는 공장, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 자체적인 상권은 미약하며, 기본적인 생활 편의시설은 인근의 '옥계마을'이나 주촌면 중심지 쪽으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

3. 투자 분석 및 의견

3.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. 권리 미확정 리스크: 임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

2. 경계 불분명 리스크: 토지(목록 1, 2)의 지적경계가 불분명하여, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 낙찰 후 반드시 지적 경계측량을 진행해야 합니다.

3. 건물 면적 차이: 공부상 면적과 실측 면적의 차이가 있으며, 이는 향후 건축물 대장 정리 또는 양성화 시 추가적인 비용이나 행정 조치가 필요할 수 있습니다.

4. 현황 불일치: 목록 1 토지가 공부상 '답'이나 현황 '대 및 도로'로 이용 중입니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 김해시 주촌면의 '옥계마을' 인근에 위치한 제2종일반주거지역 내의 단독주택 및 넓은 대지입니다. 다소 외곽에 위치하며 현황상 불분명한 경계 및 건물 면적 차이가 존재하지만, 가장 큰 잠재적 리스크로 거론되는 돼지 축사 악취 문제는 현재 김해시의 '농촌공간정비사업'을 통해 2026년까지 축사 정비 및 철거가 진행될 예정으로, 해당 리스크가 해소될 경우 주거 환경이 크게 개선될 여지가 있습니다. 따라서 현 상태보다는 향후 개발 계획 완료 시점의 가치를 고려할 필요가 있습니다.

혐오시설 정보:

인근 주촌면 원지지구 일원에서 **돼지 축사 악취 문제**가 지속적으로 발생하여 왔으나, 김해시 주도로 '농촌공간정비사업'이 추진되어 해당 축사들을 철거하고 마을공동시설, 주거단지 등을 조성할 계획이므로, **2026년까지는 악취 문제가 해소될 가능성**이 높습니다.

3.3. 투자 포인트

1. 토지 희소성: 도시지역 내 제2종일반주거지역 토지(약 120평)로, 향후 주거 시설의 신축이나 용도 변경 등 개발 여지가 높습니다.

2. 환경 개선 기대: 현재의 악취 리스크가 정부 주도 사업을 통해 근본적으로 해소될 예정이므로, 중장기적으로 주거 환경이 크게 개선되어 자산 가치 상승이 예상됩니다.

3. 일괄 매각: 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰 후 복잡한 법정지상권 문제 등 권리 관계 리스크를 줄일 수 있습니다.

4. 제시외 건물 활용: 제시외 건물(약 19.24평)도 매각에 포함되어 있으므로, 창고 또는 다용도 공간 등으로 활용할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계