나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11698 [1] 울산광역시 남구 야음동 387-4 광원빌라 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 ""여천초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 주택, 근린생활시설 및 공공시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 1동(현칭 A동) 3층 302호로서
외벽 : 드라이비트 및 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로, 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-24)(저촉), 가축사육제한구역기타(일부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-30)(여천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건은 공부상 ‘광원빌라 1동’이나 현칭은 ‘광원빌라 A동’으로 표기되어 있습니다.

물건 비고

본 건 부동산은 공부상 '광원빌라 1동'이나, 현황은 '광원빌라 A동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 울산지방법원 2025타경11698 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 387-4 광원빌라 1동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7,900만원

토지 면적: 43.94㎡ (약 13.29평)

건물 면적 (전용면적): 74.50㎡ (약 22.54평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남울산새마을금고 (남OOOOOOO)

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "여천초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 일반적인 주택가와 더불어 근린생활시설 및 일부 공공시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로, 현재 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

본건 남서측으로는 소로(폭 8m~10m)가 개설되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(여천초등학교) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2010년 9월 27일 남울산새마을금고의 근저당권 (을3)으로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

주요 권리 사항으로는 소유권 보존 등기(2003년 4월 2일) 이후 공유자 지분 이전, 다수의 근저당권 설정(모두 말소 예정)이 있습니다.

가장 최근 권리로는 2025년 5월 2일 박성진 외 1명 앞으로의 상속에 의한 소유권 이전 등기가 있으며, 2025년 5월 9일 남울산새마을금고의 임의경매개시결정(본건 사건)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 100,800,000원입니다.

* 물건명세서 특이사항

공부상 건물 명칭은 '광원빌라 1동'이나, 현황으로는 '광원빌라 A동'으로 사용되고 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건은 야음동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 여천초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활의 편리성을 더합니다.

주변으로 주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근의 유사 연립/다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 목화빌라 (1991년 건축, 48㎡): 2026년 5월 6,100만원에 거래.

- 미도 (1978년 건축, 51.57㎡): 2026년 5월 9,250만원에 거래.

- 동산 (1978년 건축, 47.57㎡): 2026년 5월 9,000만원에 거래.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 공부상 '광원빌라 1동'과 현황 '광원빌라 A동'의 차이가 있습니다. 이는 통상적인 경매 물건에서 간혹 발견되는 사항으로, 큰 문제로 이어질 가능성은 낮으나 인지하고 있어야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가(1억 7,900만원)는 최근 인근 유사 물건의 실거래가(약 6,100만원 ~ 9,250만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건 건물이 비교 대상 물건들보다 신축 연도(2003년)가 늦고 전용 면적(74.50㎡)이 더 넓다는 점을 고려하더라도, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 준주거지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 등의 용도지역 및 제한 사항은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 야음동에 위치한 다세대주택으로, 상대적으로 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수할 권리가 없는 것으로 판단되며, 임차인 관련 인수 부담 또한 없는 것으로 파악됩니다.

하지만 최근 유사 물건의 실거래가와 비교 시 감정가가 높다는 점이 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 유사한 면적과 연식을 가진 신축 건물이라면 현재 감정가를 어느 정도 수긍할 수 있으나, 비교 대상의 노후도와 면적 차이를 감안하더라도 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연도: 주변 유사 물건 대비 비교적 최신 건축 연도(2003년)를 가지고 있습니다.

* 면적: 전용면적 74.50㎡ (약 22.54평)으로, 인근 거래 사례 대비 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

* 권리 상태: 낙찰 시 인수할 권리 및 임차인 관련 부담이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 시장 상황 변화에 따라 재평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7,900만원입니다. 최근 인근 유사 물건들의 매매가는 6,100만원에서 9,250만원 사이로, 본건의 넓은 면적과 신축 연도를 고려하더라도 감정가와의 괴리가 상당합니다.

인근 실거래가 수준을 고려하여 면적당 가격을 역산해 보면, 평당 약 500만원~600만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이를 본건 면적(약 22.54평)에 적용 시 약 1억 1,270만원 ~ 1억 3,524만원의 범위가 산출됩니다.

따라서, 감정가 대비 안전 마진을 확보하고 실수요자 및 투자자에게 매력적인 가격이 될 수 있도록 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 1억 3,000만원 수준으로 제안합니다.

* 주변 혐오시설 정보:

제공된 정보 및 일반적인 공개 정보 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.