나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31251 [1] 대구광역시 달서구 송현동 798-363 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 ""대남초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독 다가구주택, 주상용 및 간선도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

북서하향 완경사지대에 위치하는 정방형 토지로서 '단독(다가구)주택 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 평지붕 4층 건으로서,
- 외벽 : 몰탕위 페인팅, 드라이비트 및 타일 등 마감
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등
- 창호 : 샤시 이중창호입니다.

이용상태

가) 단독(다가구)주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건 건물 1층의 일반건축물대장 상 용도는 주차장(13.26㎡) 및 근린생활시설(31.9㎡)이나, 실제 '계단실' 및 '주택'이니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사시 주택 부분은 이해관계인 부재 등으로 내부 마감상태 등을 확인하지 못하여 표준적인 내부구조, 사용자재 및 주택건물 등으로서의 통상적인 이용상황을 고려하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음(전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31251 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 송현동 798-363 (도로명주소: 대구광역시 달서구 송현로8길 21-7)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,018,607,360원

* 토지면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

* 건물면적: 445.24㎡ (약 134.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 계명새마을금고 (등기부등본상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 송현동 소재 "대남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 부근일대는 단독주택, 다가구주택, 주상용 및 간선도로변 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에 주요 도로가 접해있습니다.

* 토지: 북서하향 완경사지의 정방형 토지로, 단독(다가구)주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 29일 접수된 계명새마을금고 근저당권 (을6)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 1억 2천만원, 전입 2021-09-13, 확정 2021-08-30, 배당신고 2025-07-28): 대항력 없음

* 류 (보증금 0원, 전입 2024-05-28): 대항력 없음

* 박 (보증금 6천만원, 전입 2021-09-06, 확정 2021-08-24, 배당신고 2024-12-23): 대항력 없음 (1차 보증금 감액분 6천만원)

* 배 (보증금 7천만원, 전입 2023-12-11, 확정 2023-12-11, 배당신고 2025-05-27): 대항력 없음

* 성 (보증금 1억 2천만원, 전입 2021-08-13, 확정 2021-08-13, 배당신고 2025-04-24): 대항력 없음

* 이 (보증금 0원, 전입 2023-05-04): 대항력 없음

* 이 (보증금 1억 2천만원, 전입 2021-08-05, 확정 2021-07-26, 배당신고 2024-07-25): 대항력 없음

* 이 (보증금 4천만원, 차임 30만원, 전입 2024-03-06, 확정 2024-03-08, 배당신고 2025-09-22): 대항력 없음

* 이 (보증금 1천 5백만원, 차임 38만원, 전입 2023-11-13, 확정 2023-11-13, 배당신고 2025-05-29): 대항력 없음

* 전 (보증금 7천만원, 전입 2023-10-23, 확정 2023-10-23, 배당신고 2025-08-11): 대항력 없음

* 최 (보증금 2천만원, 차임 50만원, 전입 2023-03-09, 확정 2022-02-08, 배당신고 2025-06-02): 대항력 없음

* 현 (보증금 6천만원, 전입 2023-12-18, 확정 2023-12-18, 배당신고 2024-12-19): 대항력 없음

* 황 (보증금 7천만원, 전입 2023-12-08, 확정 2023-11-14, 배당신고 2025-06-02): 대항력 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 본 물건은 일괄매각으로 진행되며, 전세사기피해자 임차인에게 우선매수권이 부여되었으나 1회로 제한되는 특별매각조건이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 부근은 단독 및 다가구주택 밀집지역으로, 일부 근린생활시설이 도로변에 위치하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 주거지 중심의 상권으로 형성되어 있습니다.

* 잠재력: 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상권으로 발전하기보다는 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "대남초등학교"가 인근에 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가구에 편리합니다.

* 교통시설: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 확인된 정보로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계: 본건은 다가구주택으로 다수의 임차인이 존재하나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 표기된 부분이 있어 내부 확인 및 명도 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 1층 일부 용도(주차장, 근린생활시설)가 현황('계단실', '주택')과 다르게 기재되어 있어, 실제 이용 및 관리상 확인이 필요합니다.

* 전세사기 피해 임차인 우선매수권: 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 특별매각조건이 있어, 입찰 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 한 경우, 낙찰 후 해당 공유자가 낙찰가에 매수할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치한 4층 다가구주택으로, 대남초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 면적은 적정하며, 감정가는 10억 1천 8백여만원입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황의 차이, 그리고 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 주변 개발 계획이나 유해 시설 존재 여부에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 위치: 초등학교 인근으로 학군이 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 안전합니다.

* 건물 연식: 2001년 건축 연수로, 신축 및 리모델링을 통해 가치 상승을 노려볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 운영의 유연성을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,018,607,360원

* 참고 채권 총액: 631,909,504원 (등기부상 근저당 및 가압류 합계)

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력 없음 확인)

* 평가: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근이 가능합니다. 다만, 다가구주택의 특성상 내부 상태, 임대 현황, 공실률, 주변 시세, 향후 관리 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적인 경매 접근 시, 감정가의 80~90% 수준을 초기에 고려할 수 있으며, 물건의 상세 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보다 정밀한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.