나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3741 [1] 경상북도 포항시 북구 환호동 396-1 환호해맞이그린빌2단지 202동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 환호동 소재 ""포항해맞이초등학교""남동측 인근에 위치하는 ""환호해맞이그린빌2단지 제202동 제7층 제703호"" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 경사지붕 지하3층/지상25층건 중 제7층 제703호 단위세대로서
(사용승인일: 2007.04.27)
- 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감
- 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 천 정: 천정지 등 마감,
- 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단 가장형의 토지로서 남서측 완경사지대에 계단식으로 평탄하게 조성된 ""아파트부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역(용적률 291.92%이하,건폐율 17.65%이하,층수
25층이하, 허용용도 -), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중
로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역(용적률 291.92%이하,건폐율 17.65%이하,층수
25층이하, 허용용도 -), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3741 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 환호동 396-1 환호해맞이그린빌2단지 202동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 1억 6천 1백만원

토지면적: 28.84㎡ (약 8.72평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2007년 4월 27일

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 환호동에 소재하며, 인근에 포항해맞이초등학교가 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼합된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 본건 단지는 남측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 5월 1일 접수된 대구지방법원 포항지원 강제경매개시결정(사건번호 2025타경3741)입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 이상엽 씨가 거주 중입니다.

- 임차인: 이상엽 (성만 표기: 이 )

- 보증금: 1억 6천만원

- 전입일자: 2022년 2월 24일

- 확정일자: 2022년 1월 13일

- 대항력: 있음

등기부등본상 을12 순위로 2024년 3월 6일자 주택임차권이 등기되어 있으며, 해당 권리는 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

말소기준권리(2025.05.01.)보다 앞선 2024년 3월 6일에 주택임차권(을12)이 등기되었으므로, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인의 보증금 1억 6천만원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

한편, 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 예상액을 반영한 수치일 수 있으며, 등기부상 '인수'로 명시된 점과 물건명세서 상의 '매수인이 인수함'이라는 문구를 반드시 확인하고 입찰에 임해야 합니다.

기타 권리로는 갑8 강제경매(주택도시보증공사, 1억 6천만원)가 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 환호해맞이그린빌2단지는 포항시 북구의 대표적인 아파트 단지 중 하나입니다. 인근에 포항해맞이초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 지도 검색 결과, 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 환호해맞이그린빌2단지는 2007년에 입주한 아파트로, 총 5개 동, 727세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 주차는 총 157대가 가능하며, 지하 주차장에는 전기차 충전기도 설치되어 있습니다. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조에 경사지붕을 갖춘 지상 25층 건물 중 7층에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 6천만원 중 배당받지 못한 금액이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 임차인의 보증금이 전액 변제될지 여부가 불확실하며, 만약 상당 부분이 인수된다면 총 실투자 금액이 상승하여 시세 대비 높은 금액을 지불하게 될 가능성이 있습니다. 감정평가서상 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 인해 내부 및 구조 확인이 불가했던 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 포항시 북구의 선호도 높은 지역에 위치한 아파트 단지로, 기본적인 입지 및 생활 여건은 양호합니다. 그러나 1억 6천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 문제입니다. 감정가는 1억 6천1백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 1억 4천만원 ~ 1억 4천9백만원 수준으로 감정가보다 낮게 형성되어 있어 시세 반영에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 인수되는 임차인의 보증금 규모와 배당 현황을 면밀히 분석하여 낙찰 후 총 인수금액이 시세 대비 경쟁력이 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

단지 자체의 입지 조건 및 주거 환경은 양호한 편이며, 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 또한, 최근 매매 사례가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 권리 분석에 따른 잠재적 리스크를 정확히 파악하고 이를 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 모든 투자는 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 최근 실거래가가 1억 4천만원 ~ 1억 4천9백만원 수준임을 감안할 때, 낙찰 후 인수하게 될 보증금 총액이 시세보다 높아질 수 있습니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금을 전혀 회수하지 못할 경우, 낙찰가의 1억 6천만원이 추가되는 총 매입 비용은 시장가격을 훨씬 초과하게 됩니다.

이러한 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 20,000,000원 (2천만원) 수준으로 제안합니다. 이는 경매 비용, 명도 비용, 보유 기간 동안의 이자 및 기타 부대 비용을 감안한 최소한의 투자 가치를 반영한 금액입니다. 이 가격으로 낙찰받더라도, 임차인이 배당에서 보증금을 일부 회수하지 못할 경우 총 매입 비용은 1억 8천만원에 달하여 최근 최고 실거래가(1억 4천9백만원)를 초과하게 되므로, 이보다 높은 금액으로 입찰하는 것은 매우 신중해야 합니다. 임차인의 배당 현황 및 인수될 보증금의 정확한 규모를 최신 정보로 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.