나이스옥션 법원경매 대구 2025타경799 [1] 대구광역시 수성구 상동 408-2 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 상동 소재 덕화중학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택,
다세대주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브위 아스팔트 슁글지붕 2층 내 1층 102호 다세대주택 1개 호수로서,
사용승인일 : 1993.01.19
외 벽 : 벽돌치장 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 소로의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보 호조례>, (하천)은 건설과
{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경799 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 상동 408-2, 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 378,000,000원

토지면적: 170.75㎡ (약 51.65평)

건물면적: 131.14㎡ (약 39.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대경신용협동조합 (추정)

권리분석상 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 상동 소재 덕화중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통시설 및 편익시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북측으로는 소로의 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 대구광역시 문화재 보호조례에 따른 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 하천 관련 사항은 건설과(666-2922, 2991) 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(대경신용협동조합, 2018.04.24 접수, 195,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 495,000,000원으로 확인됩니다.

다만, 임차인 조돈영 씨는 2018년 2월 9일 전입신고 및 2018년 1월 23일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인의 보증금은 200,000,000원이며, 차임은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

대항력있는 임차인의 보증금 200,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액은 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 자료를 기반으로 시세 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택 및 연립주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 1983년 준공, 73.11㎡ 규모의 '상동수성맨션'(연립)은 2025년 9월 15,000만원에 거래되었습니다. (평당가 약 205만원)

- 2001년 준공, 48.58㎡ 규모의 '드림빌라트'(다세대)는 2025년 11월 10,300만원에 거래되었습니다. (평당가 약 212만원)

- 2013년 준공, 75.155㎡ 규모의 '피카소'(다세대)는 2026년 5월 19,000만원에 거래되었습니다. (평당가 약 253만원)

본건 다세대주택(1993년 준공, 131.14㎡)의 면적과 연식을 고려할 때, 최신 거래 사례인 '피카소'의 평당가(약 253만원)를 적용하여 시세를 추정하면, 약 331,600,000원 (131.14㎡ * 253만원/㎡) 수준으로 예상됩니다. 다만, 본건이 '피카소'보다 건축 연도가 오래되었음을 감안하면, 실제 시장가는 이보다 낮을 수 있습니다.

제공된 주변 매매/임대 정보만으로는 본건의 정확한 현재 시세 산정에 한계가 있습니다. 그러나 유사 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 378,000,000원보다 낮은 300,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정평가 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이, 또는 비교 사례의 제한성으로 인해 발생할 수 있는 가격 괴리입니다.

1.4. 생활정보

본건은 대구광역시 수성구 상동에 위치하여 덕화중학교가 인근에 있으며, 일반적인 주거지역에 필요한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

교통, 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 조돈영 씨의 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 추가적인 매입 비용 발생을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 상반되므로, 입찰 전 법률 전문가를 통한 정확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 건축 연식: 1993년 준공으로 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 현재 추정되는 시장 가치가 감정가보다 낮아, 무리한 입찰 시 손해를 볼 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 수성구의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험과 감정가 대비 낮은 시장 추정가 등 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

권리관계, 특히 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인과 함께, 시장 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수성구라는 지역적 장점과 다세대주택으로서의 일반적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 131.14㎡의 비교적 넓은 전용면적은 가족 단위 거주자에게 매력적일 수 있습니다.

* 현 시세 대비 감정가가 높게 책정된 경우, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 378,000,000원이나, 시장 시세 분석 결과 약 300,000,000원 내외로 추정됩니다.

대항력있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 인수될 경우, 총 투자 비용은 입찰가에 보증금액이 더해지므로 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '대항력: 있음'이라는 정보 사이의 불일치로 인해, 인수 보증금의 실제 부담액은 반드시 확인해야 합니다.

일반적인 경매 투자 전략을 고려하여, 감정가 대비 시장 시세를 반영한 보수적인 예상 입찰가는 약 302,000,000원 내외로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 물건 자체의 가치에 기반한 것이며, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 총 투자 비용은 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가: 302,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.