나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7957 [1] 대구광역시 동구 신서동 1148 씨제이빌딩 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 동구 신서동 소재 '코스트코' 북측 인근에 위치하는 '씨제이빌딩 3층 303호'
단위상가로서, 부근은 공공기관, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물중 3층 303호 단위상가로서
외벽 : 돌붙임, 알미늄 복합판넬 등
내벽 : 콘크리트 마감
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

근린생활시설 구조이나 공실 상태임.

설비내역

급배수설비, 공동화장실, 승강기 설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약15미터, 남측 및 서측으로 폭 약10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)
(접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구(변경중)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7957 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1148, CJ빌딩 3층 303호 (신주소: 대구광역시 동구 첨단로8길 8)

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

감정가: 393,000,000원

토지면적: 67.06㎡ (약 20.29평)

토지지분: 67.0638㎡ (약 20.29평)

건물면적: 169.20㎡ (약 51.18평)

건물지분: 169.2㎡ (약 51.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문 (유동화 물건)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 '코스트코' 북측 인근에 위치한 'CJ빌딩 3층 303호' 단위상가입니다.

주변으로는 다수의 공공기관(한국가스공사, 한국부동산원, 신용보증기금 등), 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 형성되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

본 건물 북측으로는 폭 약 15미터, 남측 및 서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 최영일 (2014-11-19)

- 소유권이전 (매매): 타이완인 (2014-12-30)

- 근저당권: 부산은행 (2021-06-29, 금9,020,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 와이더블유주식회사 (2022-03-04, 금343,609,200원)

- 압류: 공주세무서장 (2022-06-21)

- 가압류: 신용보증기금 (2022-07-11, 금500,000,000원)

- 가압류: 하나은행 (2022-08-11, 금112,885,600원)

- 가압류: 서울보증보험주식회사 (2022-08-19, 금585,684,000원)

- 압류: 동대구세무서장 (2022-09-26)

- 압류: 세종특별자치시 (2024-12-17)

- 압류: 공주시 (2025-02-06)

- 임의경매개시결정: 유아이제삼십삼차유동화전문 (2025-04-24, 금500,000,000원)

총 등기부채권 금액은 10,562,178,800원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 부산은행의 근저당권(을6)입니다.

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을7, 갑3, 갑4, 갑6, 갑7, 갑9, 갑19, 갑20, 갑22)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건축물대장 및 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시된 바 없으나, 지상권에 대한 별도 언급이 없어 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대관계에 대한 정보는 '미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 있는지 여부 및 임대차 관계의 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물 개요

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 4층, 지하 1층 건물 중 3층 303호 단위상가입니다.

건축물대장에 따르면, 건물의 주요 용도는 제2종 근린생활시설이며, 2014년 10월 23일에 사용승인을 받았습니다.

건물 외벽은 돌붙임, 알루미늄 복합판넬 등이며, 내벽 및 바닥은 콘크리트 마감, 창호는 페어글라스 창호입니다.

건물 내에는 승강기, 급배수 및 위생설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 현황

토지는 정방형의 형상이며, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 해당 물건지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구(변경중)로 지정되어 있습니다.

4.3. 이용 상태

본건의 건물 이용 상태는 근린생활시설 구조이나 현재 공실 상태입니다.

5. 상권 분석

본건이 위치한 대구 혁신도시는 다수의 공공기관 이전으로 형성된 지역으로, 코스트코와 같은 대형마트, 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집하여 상권이 형성되어 있습니다.

이전 공공기관의 직원 및 관련 종사자, 배후 주거단지 거주민들을 대상으로 하는 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

다만, 일부 자료에서는 대구 혁신도시의 집합상가 공실률이 높다는 분석도 있어, 상권 활성화 정도는 신중한 판단이 필요합니다.

본 건은 제2종 근린생활시설로 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

6. 생활 정보

주변에 공공기관이 다수 위치하고 있으며, 코스트코와 같은 대형 편의시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 존재합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 다수의 근저당, 압류, 가압류 등 채무 부담이 확인되나, 이는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

7.2. 임대차 미상 정보

제공된 임차인 현황에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '임대관계 : 미상임'으로 기재되어 있습니다. 현재 공실 상태라 하더라도, 과거 또는 잠재적인 임대차 관계에 대한 정보가 불확실한 것은 추후 명도 및 운영 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 명확한 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

7.3. 개발 계획

본 건 토지는 '혁신도시개발예정지구(변경중)'에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변화가 있을 수 있습니다. 이는 긍정적인 요인이 될 수도 있으나, 개발 과정에서의 불확실성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7.4. 주변 환경

주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구혁신도시 내 CJ빌딩에 위치한 근린생활시설 상가로, 코스트코와 다수의 공공기관 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체의 구조 및 설비는 양호한 편이며, 현재는 공실 상태로 명도가 용이할 수 있습니다.

그러나 '유동화물건, 공동담보' 설정, '임대관계 미상'으로 인한 불확실성, 그리고 대구혁신도시 내 상가 공실률에 대한 일부 우려 등은 투자 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

토지이용계획 상 '혁신도시개발예정지구'에 포함된 점은 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 대구혁신도시 내 코스트코 인근의 우량 입지

* 다수의 공공기관 및 관련 시설 밀집으로 인한 잠재적 수요

* 최신 건물(2014년 준공)로 관리 상태 양호 예상

* '혁신도시개발예정지구' 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 현재 공실 상태로 명도 용이성 및 즉시 활용 가능성

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 393,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

향후 지역 개발 계획과 상권 활성화 정도, 공실 리스크 등을 감안하여 투자 수익률을 면밀히 분석 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.