나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11651 [1] 충청남도 아산시 풍기동 514 아산풍기이지더원1차아파트 102동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 ""온양풍기초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주
변은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제6층 제604호로서,
(사용승인일자: 2017년 09월 29일)

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스시설 및 난방시설
등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 왕복 2~5차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2017-12-05)(아산풍기
EG the 1 아파트 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-12-05)(소로1-56)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2017-12-05)(중로1-9)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-19완충녹지/
5)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(아이사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양풍기초
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이사랑유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(온양풍기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보
호지구)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차권자 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11651 (1)

소재지: 충청남도 아산시 풍기동 514 아산풍기이지더원1차아파트 102동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 293,000,000원

토지 면적: 44.48㎡ (약 13.46평)

건물 면적: 72.16㎡ (약 21.83평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용 승인일: 2017년 09월 29일

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 "온양풍기초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로상태

본건 단지 외곽으로 왕복 2~5차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 등에 접합. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(아이사랑유치원, 온양풍기초등학교), 철도보호지구로 지정되어 있음.

주변시설

본 물건 정보에서 직접적으로 언급되거나 외부 검색을 통해 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 주변은 주거지역, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

국민건강보험공단의 압류(2024년 3월 18일 접수)가 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 신 (원래 성명: 신선옥)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 7일

* 확정일자: 2021년 10월 7일

* 배당신고일자: 2023년 10월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기(2023년 10월 11일 접수)가 있으며, 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

소유권 및 기타 권리 내역

* 등기부 요약에 따르면, 임차인의 주택임차권(을3)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 해당 경매 신청 등기는 말소 대상입니다.

* 등기부 채권 총액은 310,000,000원입니다.

권리분석 핵심

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 신 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 310,000,000원은 경매 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

1.3. 상권분석

아파트 매매 시세

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월 기준, 전용 72㎡대)에 따르면, 해당 아파트의 실거래가는 약 2억 5천만원에서 2억 6천 8백만원 범위이며, 평균 약 2억 6천 67만원 수준입니다.

감정가 대비 분석

본 건의 감정가 2억 9천 3백만원은 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정되었습니다.

전월세 시세

제공된 최근 전월세 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 전용 72㎡대의 전세 보증금은 약 1천 8백만원에서 2천만원 수준입니다. 이는 본 건의 임차인 보증금 3억 1천만원과는 큰 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 및 단지 정보

* 사용 승인일: 2017년 9월 29일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 17층 건물 중 6층

* 아파트 명: 아산풍기이지더원1차아파트

* 단지 규모: 1120세대, 총 18개동

* 주차: 총 1390대 (세대당 약 1.24대)

편의 및 부대시설

* 주변: 온양풍기초등학교, 근린생활시설 인접

* 내부: 위생시설, 급배수시설, 승강기, 도시가스, 난방시설 등 완비

면적 정보

* 본 건 전용면적: 72.16㎡ (약 21.83평)

* 분양면적(공급면적): 일반적인 72㎡대 아파트의 경우 약 95~100㎡ (약 29~30평형대)로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 신 이 보유한 3억 1천만원의 보증금입니다.

이 임차인은 대항력 및 우선변제권을 가지고 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

현재의 감정가 및 최근 실거래가 수준으로는 임차인 보증금 전액을 회수하기 어려울 것으로 예상되므로, 낙찰자는 상당 금액의 보증금을 추가로 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 건의 총 실질 매입 비용은 낙찰가와 인수하는 임차 보증금의 합계가 되므로, 이를 반드시 고려하여야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 풍기동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 아파트입니다. 입지, 교통, 편의시설 등 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

그러나, 3억 1천만원에 달하는 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

감정가 및 최근 실거래가 수준으로는 임차인 보증금 전액을 변제받기 어렵기에, 실질적인 총 매입 비용이 매우 높아질 가능성이 있습니다.

투자 관점에서는 이러한 인수 부담을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 건물 상태 및 관리 양호.

* 아산시 풍기동은 주거 선호 지역으로 잠재 수요 기대.

* 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 시세보다 현저히 낮은 가격으로 취득할 기회가 있다면 고려 가능.

* 온양풍기초등학교 인접으로 교육 환경 관련 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차 보증금(310,000,000원)의 존재로 인해 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

최근 실거래가 평균(약 260,667,000원)과 감정가(293,000,000원)는 임차인 보증금보다 낮으므로, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 경우, 총 매입 비용이 시장 가치를 크게 초과할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 본 건의 경매 입찰가 자체는 최근 실거래가보다 현저히 낮은 수준으로 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 경매 법원에서 결정될 낙찰가이며, 실제 총 매입 비용은 낙찰가에 인수되는 임차 보증금(최대 310,000,000원)을 더한 금액이 됩니다. 따라서 총 실질 매입 비용은 190,000,000원 + 310,000,000원 = 500,000,000원 이상이 될 수 있으므로, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.