나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11645 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 16층1645호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ""천안종합운동장"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 대규모 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 성숙중인 신불당택지
개발지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상
황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건내 16층 1645호로서
(사용승인일: 2021.02.10)

- 외벽: 화강석, 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔 (거실(방), 주방, 욕실및화장실, 현관, 다락(복층) 등) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전등 소방설비, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측으로 광대로인 음봉로가 소재하며, 서측으로 4차선의 포장도로에 접하며,
주차장출입구는 서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭
35m~40m)(대로1-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(탕27)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한
전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점
경관관리구역.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장
의 현황도면과 탐문 등에 의거하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11645 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 16층1645호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OO (경매 신청 채권자일 가능성 높음)

사용승인일: 2021년 2월 10일

건물명: 불당 코아루 와이드시티 오피스텔

총 층수: 20층

해당 층수: 16층

총 호실 수: 760호

1.1. 면적 정보

* 전용면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

* 토지면적: 4.60㎡ (약 1.39평)

* 건축물표제부상 전용면적: 22.4㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, 천안종합운동장 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 대규모 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 신불당 택지개발지대로, 비교적 잘 정비된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북측으로 대로1류(폭 35~40m)인 음봉로, 서측으로 4차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 을2, 신옥란의 전세권 설정 등기(접수일자: 2022년 2월 24일, 권리금액: 120,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (강건모외 1명): 전입일자 2022년 3월 2일, 보증금 120,000,000원으로, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 즉, 본 건 매수인은 해당 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 부담이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신 , 강

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 2일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 1월 7일

* 비고: 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하나, 본 건은 보증금이 명확히 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 신불당 택지개발지구는 신도시로서 상권이 활성화되어 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 오피스텔로서의 임대 수요 확보에 유리한 환경입니다. 천안종합운동장이 인근에 위치하여 지역 내 주요 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 시내외 버스 노선 다수 운행, 주요 간선도로 이용 편리.

* 편의시설: 신불당지구 내 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 현대적인 신축 오피스텔 밀집 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 부담: 가장 큰 리스크 요인은 약 1억 2천만 원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이로 인해 실제 투입 비용이 상승하게 됩니다.

* 재매각 물건: 본 건이 재매각 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰이 무산된 사유가 있음을 시사합니다. 이는 임차인 문제, 시세 대비 높은 감정가, 또는 시장 상황 등 복합적인 원인일 수 있으므로, 재매각 사유에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 최근 매매 정보를 볼 때, 감정가(1억 3,500만 원) 대비 실제 시세(약 8,185만 원)의 차이가 상당합니다. 이는 감정평가가 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 임차인 부담으로 인해 시세가 낮게 형성되었을 가능성을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 사용승인된 신축 오피스텔로 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 1억 2천만 원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재와, 이를 반영하지 못한 듯한 높은 감정가 때문에 투자가치가 현저히 떨어질 수 있습니다. 재매각 사유를 반드시 확인하고, 인수되는 보증금을 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔(2021년 준공)로 비교적 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 천안의 핵심 택지개발지구인 신불당에 위치하여 기본적인 임대 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

* 교통망이 잘 갖춰져 있어 외부에서의 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 9일 기준)에 따르면, 동일 면적(22.4㎡)의 오피스텔 실거래가는 약 8,185만 원으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 1억 3,500만 원으로, 최근 시세보다 약 5,300만 원 이상 높게 책정되어 있습니다.

여기에 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2,000만 원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용은 '입찰가 + 1억 2,000만 원'이 됩니다.

시장 시세(약 8,185만 원)와 인수해야 할 보증금(1억 2,000만 원)을 고려할 때, 본 건은 낙찰가에 보증금을 더할 경우 시세보다 훨씬 높은 금액이 투입되는 구조입니다. 즉, 본 건은 현재 조건으로는 수익을 기대하기 매우 어려운 상황입니다.

따라서, 낙찰가 산정 시에는 투자금 총액이 시세(8,185만 원)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다. 현실적으로 긍정적인 수익을 기대하기는 어려우며, 손실을 최소화하는 관점에서 접근해야 합니다.

* 보수적인 시세(8,185만 원)와 인수 보증금(1억 2,000만 원)을 고려하여, 예상 입찰가는 4,000만 원 ~ 5,000만 원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 만약 5,000만 원에 낙찰받는다고 가정 시, 총 투입 비용은 5,000만 원(입찰가) + 1억 2,000만 원(인수 보증금) = 1억 7,000만 원이 됩니다. 이는 최근 시세인 8,185만 원을 훨씬 상회하는 금액입니다.

* 이러한 점을 감안할 때, 추가 유찰 가능성을 염두에 두거나, 입찰 참여를 재고하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.