나이스옥션 법원경매 천안 2025타경497 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1486 소재 ""롯데마트"" 동측 인근에 소재하는 '프라
지움 10차 아파트' 1층 106호 상가 및 1층 107호 상가로서, 부근은 대로변을 따라 상가가
소재하며, 후면 숙박시설, 소규모 상가, 오피스텔 및 아파트 단지의 혼합지로 주위 상업적
환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소 및 1호선 두정역이 소재하여
대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 제1층 제106호 및 제107호로
(사용 승인일 2018.08.24.)

외벽 : 석재타일, 복합 판넬, 몰탈위 페인팅
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감
창호 : 강화 유리 및 샤시 마감.

이용상태

집합건축물대장상 106호 제2종근린생활시설(일반음식점). 107호 제2종근린생활시설(일반
음식점)이나 현황 106호 일등부동산, 107호 온담상조로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 지하주차장 설비, 승강기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인근 도로와 등고 평탄하며, 공동주택(아파트), 업무시설 및 근린생활
(상업용) 등 복합적인 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선, 북측으로 소규모 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구
), 대로1류(폭 35m∼40m)(대로1-6)(접함),소로1류(폭 10m∼12m)(접함),중로2류(폭 15m∼20m)
(접함)

가축사육제한구역(2022-07-26)(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

집합건축물대장상 106호 제2종근린생활시설(일반음식점). 107호 제2종근린생활시설(일반
음식점)이나 현황 106호 일등부동산, 107호 온담상조로 이용 중으로서 경매 진행 및 참여시
유의 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임.

2. 본건 구분점포 중 제1층 제106호, 제1층 제107호는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한
법률」에 따른 구조상 독립적으로 구분된 집합건물로서, 경계벽이 설치되는 등 개별물건
으로서 구조적 독립성이 인정되는 물건이며, 근처 호별 배치 상태 등을 통하여 확인하였
으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 현황상 '일등부동산'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경497 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 617,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아산축산업협동조합 (아OOOOOOOO)

1.2. 면적

토지면적: 12.76㎡ (약 3.86평)

토지지분: 12.7645㎡ (약 3.86평)

건물면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

건물지분: 63.5598㎡ (약 19.23평)

1.3. 건물정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 제1층

사용승인일: 2018년 8월 24일

집합건축물대장상 용도: 제2종 근린생활시설 (일반음식점)

현황 이용: '일등부동산' (106호)

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433번지, 프라지움10차아파트 1층 106호 상가입니다. 롯데마트 성정점 동측 인근에 소재하며, 대로변을 따라 상가가 밀집해 있고 후면에는 숙박시설, 소규모 상가, 오피스텔, 아파트 단지가 혼합된 지역입니다. 전반적으로 상업적 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 있고 지하철 1호선 두정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 부지는 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선, 북측으로 소규모 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부현황

총 등기부채권액은 1,899,224,857원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당 (말소기준): 442,000,000원 (아산축산업협동조합, 2018.08.29)

* 가압류: 1,457,224,857원 (농협은행주식회사, 2022.12.23)

* 임의경매: 892,899,991원 (아산축산업협동조합, 2025.05.01)

* 압류: 국민건강보험공단

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 허승환

* 보증금: 0원

* 차임: 666,667원

* 전입일자(사업일자): 2025년 4월 29일

* 대항력: 없음

허승환 임차인은 보증금이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계의 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

프라지움10차 아파트 1층 상가로, 대로변 상권에 위치하며 롯데마트 인근이라는 지리적 이점을 가집니다. 인근에 아파트 단지, 오피스텔, 소규모 상가 등이 혼합되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 업종 분석

집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있으나, 현재 106호는 '일등부동산'으로 이용 중에 있습니다. 이는 업종 변경이 이루어졌음을 의미하며, 관련 법규에 따른 이행강제금 또는 원상복구 명령 등의 가능성을 고려해야 합니다.

4.3. 주변 상권

주변에 롯데마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

1호선 두정역과 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 롯데마트 및 주변 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 상업 혼합 지역

아파트 단지, 오피스텔과 상가, 숙박시설이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용의 불일치

집합건축물대장상 '일반음식점'으로 되어 있으나, 현황은 '일등부동산'으로 이용 중입니다. 이로 인해 추후 관할 관청으로부터 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

6.2. 106호 및 107호 관련 사항

감정평가서 요약 및 공부상 현황 기재에서 106호와 107호가 함께 언급되며, 107호는 '온담상조'로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 본건은 106호이나, 두 호실의 현재 이용 상태, 경계, 그리고 향후 복합적인 운영 가능성 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 정보

임차인 허승환은 보증금 0원, 차임 666,667원이며 대항력이 없습니다. 이는 인수 부담이 없음을 의미하나, 임대차 관계의 상세 내용이나 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업, 주거, 숙박시설이 혼합된 지역 특성상 유흥업소 등이 일부 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 프라지움10차아파트 1층 상가로, 대로변에 위치하여 입지적 강점을 가집니다. 롯데마트 인접, 두정역 도보권이라는 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 아파트 및 오피스텔 배후 수요가 풍부하여 상가로서의 가치가 높다고 판단됩니다. 권리관계가 깨끗하고 인수 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다. 하지만, 집합건축물대장상의 용도와 현황 이용의 불일치, 그리고 106호와 107호 간의 연관성 등은 명확한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대로변, 롯데마트 인근, 역세권 (1호선 두정역)

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 지정으로 향후 개발 가능성 존재

* 실수요자 접근 용이: 현황 '일등부동산'으로 이용 중인 점을 고려하여 업종 변경 후 직접 운영 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 617,000,000원

면적: 건물 63.56㎡ (약 19.23평)

현황 이용: 부동산 사무실

공부상 용도: 일반음식점

인수 보증금: 0원

상권 분석, 현황 이용 용도(부동산 사무실)의 수익성, 그리고 공부상 용도(일반음식점)와의 차이로 인한 잠재적 리스크(원상복구, 이행강제금 등)를 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 106호와 107호의 연관성에 대한 확인 및 본건의 정확한 면적과 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

주변 유사 면적 상가의 월세 시세는 약 120만원 내외이며, 평당 약 5~6만원 수준입니다. 이를 바탕으로 연간 임대 수익을 추정하면 약 1,440만원 (120만원 * 12개월)이 됩니다. 이를 역산하여 단순 수익률 4~5%를 적용하면, 적정 가치는 약 3억 6천만원 ~ 4억 3천만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본 물건은 경매 물건이며, 입지, 면적, 향후 개발 가능성 등을 고려하여 보다 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 감정가는 6억 1천 7백만원으로 책정되었으나, 현황 및 권리관계 불일치 등을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

현황 이용 업종의 수익성과 함께, 향후 업종 변경 시의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 431,900,000원 ~ 524,450,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.