나이스옥션 법원경매 천안 2025타경497 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경497 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층106호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경497
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 14, 프라지움10차아파트 1층106호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매6계 2025타경497 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 14, 프라지움10차아파트 1층106호 | 감정가: 617,000,000원 | 최저가: 302,330,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경497 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경497 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 106호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점), 현황 '일등부동산')

감정가: 617,000,000원

토지면적: 12.76㎡ (약 3.86평)

토지지분: 12.7645㎡ (약 3.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

건물지분: 63.5598㎡ (약 19.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 현황상 '일등부동산'으로 이용 중임.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1486 소재 '롯데마트' 동측 인근에 위치한 '프라지움 10차 아파트' 1층 106호 및 107호 상가입니다. 주변은 대로변을 따라 상가가 밀집해 있으며, 후면으로는 숙박시설, 소규모 상가, 오피스텔 및 아파트 단지가 혼합되어 있어 주위 상업적 환경이 양호합니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소와 1호선 두정역이 소재하여 대중교통 사정이 매우 양호합니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제1층 제106호 및 제107호이며, 사용 승인일은 2018년 8월 24일입니다.

외벽은 석재타일, 복합 판넬, 몰탈위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 강화 유리 및 샤시로 마감되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

토지는 부정형으로 인근 도로와 등고 평탄하며, 공동주택(아파트), 업무시설 및 근린생활(상업용) 등 복합적인 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 부지는 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선, 북측으로 소규모 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다. 대로1류(폭 35m∼40m)(대로1-6), 소로1류(폭 10m∼12m), 중로2류(폭 15m∼20m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(2022-07-26)(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 아OOOOOOOO입니다. 제시된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 드러나지 않으나, 통상적인 임의경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 다만, 인수해야 할 유치권, 법정지상권, 임차권 등이 있는지 여부에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 현재까지 파악된 바로는 특별히 인수할 부담 있는 권리는 없어 보입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 핵심 상업 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 인근에 대형 유통 시설인 '롯데마트'가 있어 유동인구가 많으며, 대로변을 따라 다양한 상업 시설들이 밀집해 있습니다. 또한, 오피스텔과 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 고객 확보가 가능하며, 1호선 두정역과도 가까워 접근성이 뛰어납니다. 이는 상권 가치를 높이는 중요한 요인으로 작용합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 대한 규제가 상대적으로 자유롭습니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 성정동은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 다양한 상점, 식당, 금융기관 등이 위치해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 천안 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 1호선 두정역을 통해 서울 등 수도권으로의 접근성도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치입니다. 집합건축물대장상에는 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 등록되어 있으나, 현황은 '일등부동산'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경, 사업자 등록, 또는 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 임대차 관계에 대한 정보가 '미상'이므로, 기존 임차인이 존재할 경우 명도 협상이 필요할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시의 주요 상업 지구에 자리 잡은 근린생활시설로, 롯데마트 인근, 대로변, 역세권이라는 삼박자를 갖춘 우수한 입지를 자랑합니다. 풍부한 유동인구와 배후 수요는 투자 가치를 높이는 긍정적인 요소입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임대 현황 미확인 등의 잠재적 리스크에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. 이러한 부분들을 신중하게 관리한다면, 안정적인 임대 수익 창출이나 향후 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 최상의 입지: 롯데마트 인근, 대로변, 1호선 두정역 도보권이라는 뛰어난 입지 조건

2. 안정적인 상권: 풍부한 유동인구와 배후 주거 단지 수요를 바탕으로 한 안정적인 상권

3. 개발 가능성: 지역 발전 및 상권 변화에 따른 잠재적 가치 상승 기대

4. 합리적 가격: 경매를 통한 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 현장 답사 및 권리 분석 전문가의 도움을 받아 신중하게 진행하시기 바랍니다. 특히, 용도 불일치 문제에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

법원 정보

천안지원 경매6계