나이스옥션 법원경매 천안 2025타경493 [1] 충청남도 아산시 모종동 592-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 ‘동신초등학교’ 서측 인근에 위치하고, 주변은 단독
주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로, 북동측 인근에 고속버스
및 시외버스터미널, 서측 근거리에 온양온천역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 토지로서, '주거용건부지'로 이용 중임.

기호(3) : 대체로 세장형의 토지로서, '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 동측 폭 약 4m의 포장도로를 통해 2차선 포장도로에 연결되어 있음.

기호(3) : 본건이 폭 약 4m의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(원도심), 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수
있으니 관련실과에 확인바랍니다.

기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(20
21-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)
(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함), 중점경관관리구역(원도심).

제시목록 외의 물건

특이사항 없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(2018년 8월 27일 사용승인)로서,
외벽 : 석재타일 등 내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일, 장판깔기 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(2) : 일반건축물대장상 주용도는 '단독주택'으로서, 1층은 제1종근린생활시설(사무소
등) 및 단독주택(다가구주택(계단실)), 2ㆍ3층은 각각 단독주택(다가구주택(7가구)), 4층은
단독주택(다가구주택(2가구))으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 건물의 연면적에 산입되지 않았으나, 신축 당시부터 본건 건물의 일부인 각층 발코
니, 다락(옥탑) 등은 본건 건물의 부합물 및 종물로 사료됨.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경493 (1)

1.2. 소재지

충청남도 아산시 모종동 592-3

1.3. 용도

다가구주택

1.4. 감정가

1,614,292,900원

1.5. 토지면적

총 497.30㎡ (약 150.43평)

(토지지분 460.60㎡ (약 139.27평), 제시외 0.00㎡)

1.6. 건물면적

총 645.85㎡ (약 195.46평)

(건물지분 645.85㎡ (약 195.46평), 제시외 0.00㎡)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

아산축산업협동조합

1.10. 특이사항

일괄매각

1.11. 주의사항

일괄매각

1.12. 건축물 정보

* 신축년도: 2018년 8월 27일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 4층

* 주용도: 단독주택 (건축물대장상)

* 실제 이용: 1층 근린생활시설(사무소 등) 및 단독주택(다가구주택 계단실), 2-3층 단독주택(다가구주택 7가구), 4층 단독주택(다가구주택 2가구)

* 연면적: 645.85㎡

* 세대수: 16세대 (건축물 표제부 기준)

* 신주소: 충청남도 아산시 번영로224번길 50-1 (모종동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 ‘동신초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 간선도로 이용이 편리합니다. 북동측 인근에 고속버스 및 시외버스터미널이 위치하며, 서측 근거리에 온양온천역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 토지 기호(1) (주거용건부지): 동측 폭 약 4m의 포장도로를 통해 2차선 포장도로에 연결되어 있습니다.

* 토지 기호(3) (도로): 본 건이 폭 약 4m의 포장도로로 이용 중입니다.

2.4. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다.

* 외벽: 석재타일 등

* 내벽: 벽지, 타일 등

* 바닥: 타일, 장판깔기 등

* 창호: 새시창호

2.5. 건물 이용상태

일반건축물대장상 주용도는 '단독주택'이나, 실제로는 1층 사무소 및 다가구주택(계단실), 2-3층 다가구주택(7가구), 4층 다가구주택(2가구)으로 이용 중인 다가구주택입니다.

2.6. 건물 설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 상속 (김영옥 외 2명), 매매 (최혜영, 정지혁 외 1명), 공유물 분할 (정지혁) 이력이 있습니다.

* 말소기준권리: 2018년 9월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권금액 784,800,000원)입니다.

* 임의경매: 2025년 4월 29일 접수된 아산축산업협동조합의 임의경매 (채권금액 667,726,365원)가 본 건 경매의 개시입니다.

* 등기부채권 총액: 784,800,000원

3.2. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2018년 8월 31일 정지혁 명의로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리: 2018년 9월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권금액 784,800,000원)입니다.

* 말소된 권리: 주택임차권 (허성민, 안근평, 윤정현, 류금화) 및 임의경매 (아산축산업협동조합), 압류 (아산시) 등기사항이 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 1,022,800,000원

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인에게 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권도 말소 처리되어 있어 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* LIUJINHUA (류 ): 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-09-25, 배당신고 2025-05-27, 대항력 없음

* WUYUSHUN (우 ): 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-07-25, 확정 2024-10-23, 배당신고 2025-07-30, 대항력 없음

* WUZEWEN (우 ): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-25, 확정 2024-11-21, 배당신고 2025-07-28, 대항력 없음

* 김선영 (김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-12-14, 대항력 없음

* 김준희 (김 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-12-14, 확정 2018-11-02, 배당신고 2025-05-23, 대항력 없음

* 김준희 (김 ): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-18, 확정 2024-03-18, 배당신고 2025-06-09, 대항력 없음

* 방민기 (방 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-20, 대항력 없음

* 신영미 (신 ): 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-06-03, 확정일자 없음, 배당신고 2025-08-01, 대항력 없음

* 심홍비 (심 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-03-14, 대항력 없음

* 안근평 (안 ): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-14, 확정 2023-11-16, 배당신고 2025-05-22, 대항력 없음

* 원요재 (원 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-03, 대항력 없음

* 윤정현 (윤 ): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-23, 확정 2024-02-13, 배당신고 2026-01-23, 대항력 없음

* 이나라 (이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-21, 대항력 없음

* 이재운 (이 ): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-27, 확정 2023-10-27, 배당신고 2025-05-22, 대항력 없음

* 전영호 (전 ): 보증금 3,000,000원, 차임 390,000원, 전입 2021-10-05, 배당신고 2025-06-27, 대항력 없음

* 정영철 (정 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-01, 대항력 없음

* 정현교 (정 ): 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-01, 확정 2024-10-16, 배당신고 2025-08-04, 대항력 없음

* 최정민 (최 ): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-08, 확정 2025-05-22, 배당신고 2025-05-28, 대항력 없음

* 허성민 (허 ): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-06, 확정 2021-10-29, 배당신고 2025-03-13, 대항력 없음

총 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권은 기재 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택 및 상가 혼용지대에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 임대 수익

다가구주택으로 총 16세대의 임대 수익 창출이 가능하나, 구체적인 임대 현황 및 차임은 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 온양온천역, 버스정류장, 고속/시외버스터미널 인접

* 쇼핑: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 기타: 온양온천 주변 관광 및 편의시설 접근 용이

5.2. 교육시설

* 동신초등학교: 서측 인근 위치

* 온양여자고등학교: 상대보호구역 지정

5.3. 기타 생활정보

주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 권리 관계는 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 리스크

다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 매수인이 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과의 원만한 명도 진행을 위한 절차는 필요할 수 있습니다.

6.3. 환경 리스크

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 소재지는 주로 주택 및 상가 혼용 지역으로, 인근에 혐오시설이나 유해시설이 명확히 언급된 바 없습니다. 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 아산시 모종동에 위치한 신축(2018년 준공) 다가구주택으로, 총 16세대의 임대 수익 창출이 가능한 주거용 부동산입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 다수의 임차인이 거주 중이므로 명도 관련 절차는 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 신축급 다가구주택으로 내부 상태 양호 예상

* 실거주 및 임대 수익 동시 추구 가능

* 편리한 교통 및 생활 인프라

* 매수인이 인수할 권리 관계 없음

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 가격

감정평가액: 1,614,292,900원

(본 입찰가 산정 시에는 상기 인수 보증금이 0원이므로 감정가격을 기준으로 시장 조사 및 현장 분석을 통한 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.