나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11652 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788 아산테크노밸리이지더원3단지 305동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 ""염작초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근 도로(아산벨리중앙로 등)변에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 중 18층 1804호(건축물대장상 사용승인일 2016. 12. 9.)로서,

외벽: 일부 돌붙임, 몰탈위 페인팅마감 등
내벽: 벽지 및 시멘몰탈위 페인트 등
창호: PVC 이중창호 등 임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 베란다 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 장방형 유사의 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 4~5차선, 동측으로 3~5차선의 포장도로 및 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 각 접하며, 공도와 단지내 도로가 연결되어 있고, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로3류(폭 8m 미만) (2013-07-16)(소로3-17)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-16)(중로1-2)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(중로1-17호선(아산테크노밸리))(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(테크노중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-16)(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(염작초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(염작초등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(아산테크노밸리)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 점유자의 부재로 탐문조사 및 건축물대장상 도면 등에 기초하여 표준적인 이용상황을 기준으로 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11652 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1788, 아산테크노밸리이지더원3단지 305동 18층 1804호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 건물 중 18층 1804호

사용승인일: 2016년 12월 9일

주요 구성: 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 베란다 등

설비: 위생 및 급배수시설, 도시가스 개별난방설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 44.47㎡ (약 13.45평)

건물면적: 72.34㎡ (약 21.89평)

전용면적: 72.345㎡ (제공된 JSON 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 "염작초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로(아산벨리중앙로 등)변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

본 건은 남측으로 4~5차선, 동측으로 3~5차선의 포장도로 및 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 각 접하며, 공도와 단지내 도로가 연결되어 있고 도로관리 상태가 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권: 최용준 (2017.02.23 이전), 천경란 (2021.04.02 매매)

임차권: 박찬혁 (2024.03.07 등기, 보증금 230,000,000원, 전입 2022.02.18, 확정 2022.02.21)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.29 접수, 243,814,345원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 박찬혁

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 2월 18일

확정일자: 2022년 2월 21일

배당신고일자: 2024년 3월 7일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 전입일자, 확정일자를 갖추어 대항력이 있으나, 등기부상 '을구 3번' 주택임차권으로 등기되어 있으며, 말소기준권리(갑7 강제경매)보다 선순위 임차권으로 기재되어 있음. 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수해야 함. 본 건의 경우, 임차인의 보증금 230,000,000원은 채권 총액(230,000,000원)과 동일하며, 해당 임차인의 배당신고일자(2024.03.07)를 고려할 때, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수하게 될 가능성이 있음.

주의: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '을구 3번 임차권등기... 말소: 인수' 및 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 내용이 상반될 수 있으므로, 상세 권리분석 및 현장 조사가 필수적임.

마스킹된 임차인 이름: 박

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 갑7, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.04.29 접수)

인수되는 권리: 을3, 박찬혁의 주택임차권 (2024.03.07 등기, 보증금 230,000,000원). 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

아산테크노밸리 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 산업단지가 혼재되어 있어 배후수요 및 임대수요 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근 학교: 염작초등학교, 테크노중학교, 사랑유치원 등이 있으며, 관련 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

아산테크노밸리이지더원3단지는 총 9개동, 589세대 규모의 단지입니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 박 씨의 보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 고려사항입니다.

군사시설 보호구역: 비행안전제6구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도 및 지역으로 지정되어 있으며, 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면에 위치한 아산테크노밸리이지더원3단지 아파트로, 2016년 준공되어 비교적 신축이며 단지 규모가 크고 주거 편의성이 양호합니다.

주변 산업단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 230,000,000원 인수 여부입니다. 만약 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 경우, 총 실질 부담액이 크게 증가하므로, 이에 대한 철저한 권리분석 및 경매 절차에서의 배당 여부 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

아산테크노밸리 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력

인근 산업단지 종사자 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능성

최신 주거 트렌드를 반영한 아파트 설계 및 단지 내 편의시설

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3개월간(2026년 5월~6월)의 매매 사례를 종합해 볼 때, 본 물건과 유사한 면적(72.34㎡)의 아파트 실거래가는 약 193,000,000원에서 205,000,000원 사이로 나타납니다.

본 건의 감정가는 210,000,000원으로, 최근 매매 시세 범위와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

9.2. 권리관계 및 예상 총 부담액

본 건은 선순위 대항력 있는 임차인 박 씨(보증금 230,000,000원)가 존재하며, 해당 임차권은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

만약 임차인의 보증금 230,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가적으로 부담해야 합니다.

따라서, 예상되는 총 부담액은 '입찰가' + '인수되는 임차 보증금'이 됩니다.

예시: 입찰가 200,000,000원 + 인수 보증금 230,000,000원 = 총 부담액 430,000,000원

이는 최근 시세인 205,000,000원을 크게 상회하는 금액이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '을구 3번 임차권등기... 말소: 인수' 및 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 상반된 내용이 존재하므로, 실제 경매 진행 과정에서 배당표 확정 시 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 가장 중요합니다.

9.3. 예상 입찰가 (인수 보증금 제외)

상기 지시사항에 따라 '인수 보증금'을 제외하고, 현재 시세 기준의 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 범위(약 193,000,000원 ~ 205,000,000원)를 고려할 때, 감정가(210,000,000원) 수준 또는 약간 하회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 210,000,000원을 중심으로, 시세 변동 및 경쟁 상황을 감안하여 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 인수될 임차 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 부담액은 해당 금액에 임차 보증금 230,000,000원을 더한 금액이 될 수 있습니다. 이는 반드시 추가적인 권리 분석 및 배당표 확인을 통해 최종 결정되어야 합니다. *

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.