나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1019 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층609호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도 경찰청"" 동측 인근에 위치하는 상가
(에드가프라자 1차) 제6층 제609호 외 2개호로서, 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 관공
서, 아파트 등이 혼재하는바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하며, 인근에는 대중교통시설인 버스정류장이 소재하는바, 제반 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제609호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.



기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제610호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.



기호(3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제611호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

기호(1),(2): 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 이용중인 근린생활시설 2개호로서,
부재상태임.

기호(3): 근린생활시설 1개호로서, 폐문부재상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 배수설비, 소화전설비, CCTV, 승강기시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 북서측으로 왕복 4차선 및 북동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법
>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 목록 2(610호)와 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 사용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경1019 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층609호

건물명: 에드가프라자1차

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 갈산농업협동조합 (신고된 채권자)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 387,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

토지 지분: 31.396㎡ (약 9.50평)

건물 면적: 136.16㎡ (약 41.19평)

건물 지분: 136.16㎡ (약 41.19평)

1.3. 기타 사항

건물 사용승인일: 2017년 08월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지하 2층, 지상 7층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도 경찰청" 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 현재 충청남도 도청 이전 신도시 개발 지역으로 지정되어 향후 상업 및 행정 중심지로 발전 가능성이 높은 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 건물 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대상 건물 북서측으로는 왕복 4차선, 북동측으로는 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

제반 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

대상 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한지역), 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있습니다.

이는 개발 및 건축에 대한 규제가 적용될 수 있으나, 도시 개발 예정 지역으로 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건은 갈산농업협동조합의 근저당권을 말소기준권리(을1, 2017-09-11 접수, 207,600,000원)로 하여 임의경매(갑5, 2025-05-07 접수, 548,183,718원)가 신청된 물건입니다.

등기부등본상 소유권 이전(갑4, 2017-09-11 접수, 서상호) 및 신탁등기 말소(갑3, 2017-09-11 접수, 도휘주식회사) 내역이 확인됩니다.

매각으로 인하여 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 추가 확인이 필요하며, 현재 제시된 정보상으로는 지상권 등은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 현황 조사 시 점유 관계에 대한 추가 확인 및 현장 방문을 통해 실제 거주 또는 사용 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무를 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 시설

본 물건은 근린생활시설, 제2종근린생활시설, 위락시설 등의 용도로 활용 가능한 상가입니다.

충청남도 경찰청 동측 인근이라는 지리적 이점과 더불어, 도청 이전 신도시 개발 예정 지역에 속해 있어 배후 수요 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다.

주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재하여 있어 잠재 고객 확보에 유리합니다.

주변 상권은 개발 진행 중이며, 지속적인 성장이 예상됩니다.

현재까지 파악된 바로는 혐오시설은 인근에 없는 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 화강석 및 치장석재, 강화유리 등으로 마감되었습니다.

창호는 강화유리 및 페어글라스 창호로 시공되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, CCTV, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

건물 자체의 연식(2017년 사용승인)이 비교적 짧아 전반적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 이용 상태

본 건은 6층에 위치한 609호, 610호, 611호 총 3개 호실로 구성되어 있습니다.

609호와 610호는 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 현재 사용 중인 것으로 파악됩니다. (부재 상태)

611호는 폐문 부재 상태로, 실제 이용 현황 및 점유 관계 확인을 위해 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 관련

609호와 610호가 경계 구분 없이 하나의 공간으로 사용 중인 점은 현황과 공부상의 차이를 야기할 수 있으며, 이는 명도 시 인수 시 협의 또는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

또한, 611호가 폐문 부재 상태로 정확한 점유 및 이용 상태 파악이 어렵다는 점도 확인이 필요한 부분입니다.

실제 이용 상태에 따라 내부 수리 또는 원상복구가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타

개발 예정 지역이라는 점은 긍정적이나, 개발 계획의 구체화 및 진행 상황에 따라 주변 환경 변화 및 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 도청 이전 신도시 개발 예정지에 위치한 에드가프라자1차 내 상가 3개 호실(609, 610, 611호)입니다.

양호한 교통망과 행정기관 인근이라는 입지적 강점을 가지며, 건물 자체의 상태 및 설비도 양호한 편입니다.

또한, 임차인 인수 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 609호와 610호가 하나의 공간으로 사용 중인 점, 611호가 폐문 부재 상태인 점은 실제 명도 및 이용에 있어 확인 및 대비가 필요한 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 개발 잠재력이 있는 지역의 상가 물건으로 투자 가치가 있다고 판단되나, 현장 방문을 통한 상세한 권리 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 충청남도 도청 이전 신도시 개발 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 충청남도 경찰청 인근이라는 우수한 입지 조건

* 편리한 교통망 (도로 접근성, 대중교통 이용 용이)

* 건물 자체의 신축 연도(2017년) 및 관리 상태 양호

* 인수되는 임차 보증금 없음 (권리 인수 부담 적음)

* 다양한 용도(근린생활시설, 위락시설 등)로 활용 가능한 상가

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 387,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 일반적인 경매 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

하지만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 특수성(호실 통합 사용 등)에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

상기 정보를 바탕으로 한 예상 입찰가는 270,900,000원 ~ 309,600,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 분석하고, 현장 방문을 통해 물건의 가치를 재평가하는 것이 필수적입니다.

실제 입찰 시에는 본인이 판단하는 적정 가치와 입찰 전략을 설정하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.