나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35988 [1] 충청북도 충주시 신니면 대화리 487-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 대화리 소재‘로얄포레CC’북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 일부 공장 등으로 형성된 지방도변 농경지대임.

교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

3필 1단의 부정형의 평지 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1,2) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역<도로법>.

- 일련번호 (3) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목 "목장용지, 도로, 임야"이나, 현황은 "공장용지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 (4): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로,

외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인팅 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 및 타일 붙임 등 마감
바닥 : 에폭시 및 타일 등 마감
창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

- 일련번호 (5): 철근콘크리트구조 기타지붕(판넬) 2층 건으로,

외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인팅 마감
내벽 : 콘크리트 등 마감
바닥 : 콘크리트 등 마감
창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

- 일련번호 (4,5) : 공장 용도이나, 현재 공실임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비(가동), 화재탐지설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 1. 공부상 지목은 '목장용지'이나 현황은 '공장용지'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경35988 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 충주시 신니면 대화리 487-1

용도: 공장 (공부상 지목은 '목장용지'이나 현황은 '공장용지'로 이용 중임)

토지면적: 3310.00㎡ (약 1001.27평)

건물면적: 2480.00㎡ (약 750.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 2,867,330,000원

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건임.

일괄매각 대상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 대화리 소재 ‘로얄포레CC’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 일부 공장 등으로 형성된 지방도변 농경지대임.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통시되는 지역임. 평택영월고속도로 서충주IC가 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편임.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호 (1,2) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역), 농업보호구역, 접도구역.

* 일련번호 (3) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역), 농업보호구역, 접도구역, 준보전산지.

이는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 주요 권리 현황

본건은 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 현재 등기부상 가장 최근 소유자는 주식회사드림팜임.

등기부채권 총액은 3,205,139,492원으로 감정가를 초과함.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 하나은행의 근저당권 (을32, 접수일자 2023-11-22, 채권최고액 2,172,000,000원)임. 이 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상으로는 확인되지 않음.

3.4. 주요 권리 요약

* 소유권 이전: 유한회사선우엘씨시스템스 (2018-02-13), 농업회사법인주식회사영지요 (2022-10-28), 주식회사드림팜 (2023-11-22)

* 근저당권: 하나은행 (2023-11-22, 2,172,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주식회사딜라이브 (2024-12-16, 684,010,734원)

* 임의경매: 하나은행 (2025-06-13, 1,827,763,478원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-02-20)

* 가압류: 오릭스캐피탈코리아 (2025-03-10, 89,466,720원), 주식회사드림스마트팜 (2025-06-04, 70,800,000원), 중소벤처기업진흥공단 (2025-06-11, 201,579,660원), 국민은행 (2025-06-24, 671,293,112원)

모든 권리 사항은 말소기준권리 이후 등기된 권리로서 매각으로 소멸될 예정임.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됨.

따라서, 임차인이 존재한다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용을 반드시 별도로 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 토지 현황

공부상 지목은 '목장용지, 도로, 임야'이나, 현황은 '공장용지'로 이용 중임. 토지는 3필지로 구성된 부정형의 평지로서 공업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

4.2. 건물 현황

* 건물 (일련번호 4): 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물. 외벽은 수성페인팅, 내벽은 수성페인트 및 타일, 바닥은 에폭시 및 타일 마감.

* 건물 (일련번호 5): 철근콘크리트구조, 기타지붕(판넬) 2층 건물. 외벽은 수성페인팅, 내벽 및 바닥은 콘크리트 마감.

건물은 공장 용도로 이용되어 왔으나, 현재 공실 상태임. 급수, 급탕, 위생설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

4.3. 제시외 물건

제시목록 외의 물건은 없음.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본건이 위치한 신니면 대화리는 농경지, 임야, 일부 공장 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 및 산업 단지 인근 지역의 특성을 보임. 주요 시설로는 용원초등학교, 신니중학교 등이 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 것으로 판단됨.

5.2. 생활 편의 시설

주변에 학교 등 기초 교육 시설이 있으나, 대규모 쇼핑몰, 병원, 문화 시설 등은 충주시내로 나가야 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 총액 및 감정가 대비

등기부채권 총액(3,205,139,492원)이 감정가(2,867,330,000원)를 초과하여, 낙찰 후 인수되는 채권은 없겠으나 채무 규모가 매우 크다는 점을 인지해야 함.

6.2. 토지 이용 제한

토지가 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 접도구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

토지의 공부상 지목이 '목장용지, 도로, 임야'이나 현황은 '공장용지'로 이용 중임. 이는 추후 토지 관련 인허가나 행정 처리 시 문제가 될 수 있음.

6.4. 건물 공실 상태

현재 건물이 공실 상태로, 임대 수익을 기대하거나 즉시 사용하기 위해서는 시설 보수 및 임차인 확보 등 추가적인 노력이 필요할 수 있음.

6.5. 중복 사건 및 공동 담보

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 충주시에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건임. 교통 접근성은 양호하나, 주위 환경은 농경지 및 임야가 혼재된 농촌 지역임. 다수의 채권이 설정되어 있으며, 채무 총액이 감정가를 상회함. 토지 이용 계획상 제한 사항이 다수 존재하고, 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 점, 현재 건물이 공실 상태인 점 등이 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지와 건물을 일괄 매각하여 활용도가 높을 수 있음.

* 평택영월고속도로 서충주IC 인근으로 물류 이동 및 접근성이 비교적 용이함.

* 공장 용도로 활용되었던 만큼, 관련 업종의 사업체가 운영 시 유리할 수 있음.

* 공시지가 및 개별공시지가 추이 확인을 통해 장기적인 가치 상승 가능성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 2,867,330,000원을 기준으로, 위에서 분석된 물건의 가치, 잠재적 리스크, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 채무 총액이 감정가를 초과하는 점, 토지 이용 제한, 공실 상태 등은 입찰가 결정 시 주요 고려 사항입니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 실제 입찰 희망 시에는 현장 방문을 통한 상세 조사 및 전문가와 상담을 통해 합리적인 가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.