나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30540 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ""가스안전공사"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 공공기관 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제104호로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 및 복합판넬 마감 등임.
내 벽 : 실내인테리어 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

생맥주전문점으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두성리 1474 : 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측, 남서측으로 현황 왕복 2차선 포장도로 및 왕복 2차선 포장도로, 폭 약 15m 내외의 보행자도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

동성리 1474 : 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(특)2-36)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

나. 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30540 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층104호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 815,000,000원

토지면적: 31.72㎡ (약 9.60평)

건물면적: 97.50㎡ (약 29.49평)

1.3. 채권자

채권자: 익OOOOOOO (자료상 익산농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "가스안전공사" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 공공기관 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난합니다. 본건은 북동측, 북서측, 남서측으로 각각 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 15m 내외의 보행자도로에 접해 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제104호입니다. 외벽은 돌붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 실내인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건의 토지 이용계획은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2016년 8월 9일 접수된 익산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑7(가압류), 갑8(가압류), 갑9(압류), 갑10(임의경매) 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 정윤영 (대항력 없음)

보증금: 0원

차임: 1,100,000원

전입/사업일자: 2024-06-05

확정일자, 배당신고일자: 없음

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본 물건은 현재 생맥주 전문점으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로, 충북혁신도시의 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다. 건물은 제2종근린생활시설 및 위락시설 용도로도 활용 가능합니다.

검색 결과, 해당 지역은 충북혁신도시로, 주거 및 상업시설이 발달하고 있으며, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 개발 계획

본 물건이 위치한 지역은 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으므로 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계

현 임차인(정윤영)은 대항력이 없으며 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자에게 부담되지 않습니다. 다만, "임대관계는 미상임"이라는 문구가 있어, 현재 임차인 외 추가적인 임차인이나 점유자가 있는지, 혹은 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 중점경관관리구역, 혁신도시개발예정지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 발전 가능성이 높은 지역에 위치한 근린상가입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점, 현재 임차인의 보증금이 0원인 점은 긍정적인 요소입니다. 현재 생맥주 전문점으로 운영 중이며, 상업지역 내 위치하여 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다. 다만, 건물 자체의 숨겨진 하자 가능성과 향후 지역 개발 방향에 따른 가치 변동성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 내의 안정적인 상권 및 개발 잠재력

* 모든 권리가 말소되어 권리 분석이 깔끔함

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음

* 제2종근린생활시설, 위락시설 등 다양한 업종으로 활용 가능

* 현재 제시된 감정가가 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준일 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차 보증금이 0원이며, 권리관계 또한 모두 말소될 예정이므로 별도의 인수 부담은 없습니다. 감정가는 815,000,000원이며, 통상적으로 경매 입찰가는 감정가의 80%~120% 수준에서 결정되나, 이는 물건의 현황, 시장 상황, 입찰자의 자금 계획 및 투자 목적에 따라 달라질 수 있습니다. 해당 물건의 실질적인 가치와 수익률, 예상 명도 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.