나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30536 [1] 충청북도 충주시 동량면 대전리 1582-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.05.22

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,

외벽 : 벽돌쌓기 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

단층 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지 및 건물개황도' 참고

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택만 매각(제시외 건물 포함)
이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 충주지원 2025타경30536 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 동량면 대전리 1582-4 (신주소: 충청북도 충주시 대미안길 18)

용도: 단독주택

감정가: 65,352,000원

1.3. 면적 정보

건물면적: 83.40㎡ (약 25.2평)

건물 제시외면적: 89.40㎡ (약 27.0평)

토지면적: 0.00㎡ (경매 대상에서 제외됨)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (경매 대상에서 제외됨)

*참고: 건축물대장 상 대지면적은 352㎡(약 106.5평)으로 기재되어 있으나, 본 경매는 건물만 매각 대상입니다.

1.4. 매각 대상

매각대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함)

주의사항: 주택만 매각(제시외 건물 포함)

1.5. 특이사항

특수물건정보: 법정지상권, 건물만매각

주의사항: 법정지상권, 건물만매각

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 대전리에 위치하며, 조용하고 쾌적한 전원 주거 환경을 갖추고 있습니다. 동량면 소재지까지 차량으로 약 5~7분 거리에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에는 낮은 산과 들판이 펼쳐져 있어 전원생활에 적합한 자연환경을 제공합니다.

충주 시내까지는 차량으로 약 15~20분 거리에 있어 대형 마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 접근성

중앙탑 IC 및 충주 IC가 인접해 있어 평택제천고속도로 및 중부내륙고속도로 진입이 용이합니다.

이로 인해 수도권 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2025-05-08 접수, 강제경매 (김기선, 4,372,520원)

* 1996-08-06: 소유권보존 (박기호)

* 2024-09-27: 소유권이전 (박의선, 협의분할에 의한 상속)

* 2025-05-08: 강제경매 (김기선, 4,372,520원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

해당 물건에 대한 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.4. 법정지상권 성립 여부

이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지(토지)에 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

이는 본건의 가장 중요한 권리상 하자입니다. 경매로 건물만 매각되므로, 건물이 소재한 토지에 대한 사용 권리를 법적으로 명확히 확인해야 합니다. [cite: user provided text]

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 충주시 동량면 대전리 지역은 주로 전원주택 및 단독주택이 밀집된 주거 및 농촌 지역입니다.

상업 시설이 밀집한 중심 상권보다는 동량면 소재지의 기본적인 편의 시설(농협, 하나로마트, 편의점 등) 및 충주시내의 종합적인 상업시설을 이용하는 형태입니다.

대규모 상업 및 업무 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 [cite: user provided text]

외벽: 벽돌쌓기 마감

내벽: 벽지도배 및 내부인테리어 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 단층 주택으로 이용 중입니다. [cite: user provided text]

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있습니다. [cite: user provided text]

공부와의 차이: 없음. [cite: user provided text]

임대관계: 임대 관계는 미상임. [cite: user provided text]

5.2. 주변 시설

* 교육 시설: 동량초등학교, 대미초등학교, 중원중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 동량면 소재지 내 농협, 하나로마트, 편의점, 음식점, 카페 등이 있으며, 충주시내의 이마트, 롯데마트, 병원, 행정기관 등 이용이 편리합니다.

* 자연/여가 시설: 충주호, 비내섬, 중앙탑공원 등 자연 및 관광지가 인접하여 레저 및 휴식 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

본건은 건물만 매각되는 물건으로, 건물이 위치한 토지(대지)가 경매 대상에 포함되지 않았습니다. 해당 토지에 대하여 건물을 위한 법정지상권의 성립 여부가 불분명한 상태입니다.

만약 법정지상권이 성립되지 않거나, 성립되더라도 토지 소유자와의 사용 계약(지료 등)이 원만히 이루어지지 않을 경우, 건물 소유자는 토지를 사용하지 못하거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 심각한 리스크 요인입니다. [cite: user provided text]

6.2. 토지 미포함

건물만 매각되므로, 건물을 사용하기 위한 토지 사용 권리를 별도로 확보하거나 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (간접적)

충주시 동량면 일대에서 폐리조트의 무단 침입 및 불법 투기 사례 등이 보도된 바 있습니다.

이는 해당 지역 전반의 환경적 또는 관리적 측면에서 부정적인 영향을 미칠 수 있는 간접적인 요인이 될 수 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 동량면 대전리에 위치한 단독주택으로, 건물 자체는 단층 주택으로 이용 중이며 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: user provided text]

다만, 본 경매는 건물만 매각 대상이며, 건물이 소재한 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. [cite: user provided text]

이러한 법정지상권 문제는 토지 사용에 대한 불확실성을 야기하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 해당 문제의 실체와 영향, 그리고 해결 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 불확실성에도 불구하고, 건물만의 감정평가액(65,352,000원)은 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

법정지상권 문제를 해결하거나 감안할 수 있는 투자자에게는, 건물만의 감정가와 주변 시세를 고려할 때 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

건물 자체는 기본적인 주거 기능을 수행할 수 있는 상태로 파악됩니다. [cite: user provided text]

8.2. 시골 생활 가능성

자연 친화적인 환경에서 조용하고 한적한 전원생활을 추구하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 단독주택 매물의 시세는 다음과 같이 조사되었습니다.

* 충주시 동량면 대전리 소재, 대지 460㎡, 건물 84.01㎡ 주택: 238,000,000원

* 충주시 동량면 소재, 대지 331㎡, 건물 99㎡ 주택: 140,000,000원

* 충주시 동량면 소재, 대지 122.3㎡, 건물 95.9㎡ (4년차) 주택: 310,000,000원

* 충주시 동량면 소재, 대지 555㎡, 건물 150.5㎡ (구옥) 주택: 88,000,000원 (급매)

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건물의 감정가는 65,352,000원입니다. 이는 건물 자체에 대한 평가 금액입니다.

그러나 건물만 매각되고, 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 본 건물의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다. [cite: user provided text]

일반적인 부동산 매각이라면 토지 가격과 건물 가격을 합산하여 시세가 형성되지만, 본 건은 토지 가치가 제외되고 법정지상권 리스크까지 존재하므로, 일반적인 시세 비교는 어렵습니다.

가장 유사한 조건인 급매 물건(8,800만원)은 토지를 포함한 가격으로, 본 건과는 직접 비교하기 어렵습니다.

법정지상권 리스크를 고려할 때, 건물 자체의 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이 금액은 건물 자체의 감정가와 최소한의 리스크 프리미엄을 반영한 것으로, 법정지상권 문제 해결 가능성 및 토지 소유자와의 협상 여부에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

법정지상권에 대한 명확한 확인 없이 이보다 높은 금액으로 입찰하는 것은 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.