나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50659 [1] 강원특별자치도 홍천군 두촌면 자은리 115 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 두촌면 자은리 소재 ‘자은3리 마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려시 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형의 완경사지로 전, 일부 도로로 이용중임.
기호 2: 부정형의 완경사지로 전, 휴경지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 3: 부정형의 완경사지로 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호 1,2: 본건 북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하며, 본건의 일부가 현황 도로임.
기호 3: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2: 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>
기호 3: 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

-본건 기호 1,2 지상에 별첨 ""사진""과 같이 소유자 미상의 인삼재배시설 및 농작물(인삼)이 소재하나 소유권이 불분명하여 이를 제외하고 감정평가하였으며, 토지의 감정평가시 이에 구애됨 없이 평가하였음. 농작물을 포함한 일괄경매의 진행을 위해서는 소유관계, 수량 등에 대한 조사를 요하는바, 경매업무 진행시 참고바람.
-본건 기호 2,3 지상에 자생하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가치에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 기호 1,2는 공부상 지목 전이나, 일부는 현황 ‘도로’로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1-3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 목록1,2 지상에 농작물(인삼) 및 재배시설은 매각에서 제외(임대차계약기간: 2020.1.1-2025.12.31)
- 목록1,2 공부상 전이나, 현황 전 및 일부 도로
- 목록3 공부상 전이나, 현황 휴경지
- 목록3 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50659 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 두촌면 자은리 115

용도: 전

감정가: 317,144,000원

토지면적: 5424.00㎡ (약 1643.88평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 홍천군 두촌면 자은리 소재 ‘자은3리 마을회관’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 답 등의 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형의 완경사지로, 현재 전으로 이용 중이며 일부는 도로로 사용되고 있습니다.

기호 2: 부정형의 완경사지로, 현재 전 및 휴경지로 이용 중이며 일부는 도로로 사용되고 있습니다.

기호 3: 부정형의 완경사지로, 현재 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

기호 1, 2: 본건 북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있으며, 본건의 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.

기호 3: 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건은 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말 등) 및 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)에 속합니다.

3. 권리분석

등기부요약

소유권 변동 이력이 확인되며, 말소기준권리는 2019년 7월 18일 접수된 양구새마을금고의 근저당 (을10)입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 근저당 (을10): 양구새마을금고, 228,000,000원 (말소기준권리, 말소)

* 지상권설정 (을13): 양구새마을금고 (말소)

* 가압류 (갑5): 강원신용보증재단, 41,920,000원 (말소)

* 가압류 (갑7): 화촌농업협동조합, 6,974,825원 (말소)

* 압류 (갑8): 국민건강보험공단 (말소)

* 임의경매 (갑11): 양구새마을금고 (말소)

* 최근 소유권 이전 (갑13, 갑13-1): 변향숙 외 1명, 변향숙 (2025년 6월 24일, 7월 10일 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부채권 총액: 276,894,825원.

임차인 현황

임차인 현황은 있으나, 인수되는 보증금은 0원이며 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 홍천군 두촌면 자은리는 농업이 주를 이루는 지역입니다. 주변은 전, 답과 같은 농경지가 넓게 분포하고 있으며, 간혹 단독주택이 위치하는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 상업 시설이나 주요 편의 시설보다는 농업 관련 인프라나 지역 주민을 위한 기본적인 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성

차량 이용 시 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 대중교통 이용객이나 인근 편의시설 이용 시에는 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설

본 물건의 정확한 주변 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 농촌 지역의 특성상 중심 시가지와는 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

본 물건은 농취증이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 취득 자격 요건을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

농작물 및 재배시설 제외

목록 1, 2 지상에 소재한 농작물(인삼) 및 재배시설은 매각에서 제외됩니다. 해당 시설의 임대차 계약 기간은 2020년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지로, 계약 만료 시점에 따른 변동 사항이 있을 수 있습니다.

현황과 공부상 지목 불일치

목록 1, 2는 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부가 '도로'로 이용 중입니다.

목록 3은 공부상 지목이 '전'이나 현황 '휴경지'입니다.

맹지 여부

목록 3은 지적도상 맹지로, 차량 및 사람의 통행이 어려울 수 있습니다.

토지이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군의 농경지로, 감정가 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다. 토지 자체의 가치와 함께 일부가 현황 도로로 이용되고 있다는 점은 긍정적일 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 일부 토지의 현황과 공부상 지목 불일치, 맹지, 농작물 및 시설물 제외 등의 여러 리스크 요소를 수반하고 있습니다. 또한, 복잡한 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역과 같은 토지이용계획은 향후 활용 방안에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업용 토지로서의 활용 가능성.

* 생산관리지역으로 일부 개발 행위 가능성 (제한 사항 확인 필수).

* 현황 도로로 이용 중인 일부 면적은 잠재적 가치 상승 요인.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 활용 가능성, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사 및 현장 조사가 필요합니다.

제시된 정보만으로는 개별적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 여러 잠재적 리스크와 제한 사항을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 그에 따른 보증금 몰수 위험을 반드시 사전 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.