나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경972 [1] 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리 823 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경972 [1] 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리 823 단독주택 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경972 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리 823 | 감정가: 72,730,800원 | 최저가: 50,912,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본건은 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리에 소재하는 단독주택 건물에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 춘천지방법원 2025타경972 (1)이며, 감정가는 72,730,800원으로 책정되었습니다.

경매의 특이사항으로는 '건물만 매각'이라는 점과 '법정지상권'이 명시되어 있어, 권리분석 시 특별한 주의가 필요합니다.

1.2. 건물 현황

본건 건물의 주용도는 단독주택이며, 건물면적은 주거용 건물 98.70㎡ (약 29.85평)과 제시외 건물 47.95㎡ (약 14.50평)을 포함하여 총 146.65㎡ (약 44.35평)입니다.

건물 지분율은 9870으로, 실질적으로 건물 전체가 매각 대상입니다.

건물의 구조는 조적조 조립식판넬지붕 단층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시창호 마감 등입니다.

현재 이용상태는 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 제시외 건물 및 주의사항

제시외 건물 (47.95㎡, 약 14.50평)은 감정평가에 포함되었으며, 이는 실측사정 및 관찰감가로 평가되었으므로 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.

다만, 철거 및 이동이 용이한 이동식 컨테이너 등은 매각 대상에서 제외되었습니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 최고의 입지

본건은 강원특별자치도 화천군 하남면에 위치하며, 전형적인 시골 마을의 특성을 가지고 있습니다.

화천군 하남면 안평리는 공기가 좋고 물이 맑으며 주민들의 인심도 넉넉한 깨끗한 마을로 소개되고 있습니다.

주변에는 20여 년간 출입이 통제된 청정한 논미천 상류가 식수 및 농업용수로 이용되고 있습니다.

인근에 화천 용암리 선사유적, 화천생태영상센터, 위라리칠층석탑 등의 문화 유적 및 시설이 소재하여 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 생활 정보 및 주변 환경

주변은 논미천 상류 지역으로, 농촌 마을의 특성이 강하며, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

화천군의 다른 지역에는 붕어섬, 화천박물관, 산천어커피박물관 등 레저 및 문화 시설이 조성되어 있어, 차량으로 이동 시 자연 속 여가 활동이 용이합니다.

혐오시설 정보는 명확하게 검색되지 않았으나, 해당 지역은 청정지역으로 알려져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 대상

가장 중요한 사항은 '건물만 매각'이라는 점입니다.

토지는 매각 대상에서 제외되며, 매수인은 건물 소유권만 취득하게 됩니다.

제시외 건물 47.95㎡ (약 14.50평)은 매각 대상 건물에 포함됩니다.

이동식 컨테이너는 매각 제외 물건으로 낙찰자가 철거하거나 소유자와 협의해야 할 수 있습니다.

3.2. 법정지상권 분석

본건은 '법정지상권'이 명시된 특이 물건입니다.

법정지상권이란 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

매수인은 건물 소유권을 취득함과 동시에 토지 소유자에 대하여 법정지상권을 주장할 수 있습니다.

그러나 이는 *성립 여부*에 따라 토지 소유권자와의 *지료(토지 사용료)* 협의 또는 지료 청구 소송의 대상이 됩니다.

4. 잠재적 리스크

토지 소유권 부재 리스크

매수인은 건물만 취득하고 토지 소유권은 취득하지 못하므로, 토지 소유자와의 관계 설정이 가장 큰 리스크입니다.

법정지상권이 성립한다고 하더라도, 매수인은 토지 소유자에게 매월 또는 매년 지료를 지급해야 합니다.

지료 협의가 원만하지 않을 경우, 지료 결정 소송 및 건물 철거 소송(법정지상권 불성립 시)과 같은 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

토지의 매입 가능성 및 가격 등을 사전에 충분히 조사해야 합니다.

현장 확인 불가 리스크

감정평가서상 '소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성'되었다고 명시되어 있습니다.

실제 이용상태 및 내부 구조가 감정평가서와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 외부 관찰 외의 다른 경로를 통해 내부 상태를 추정하거나 내부 확인이 불가능하다는 점을 전제로 입찰가격을 신중하게 결정해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 건물만 매각하고 법정지상권이 명시된 특수물건으로, 일반적인 경매 물건 대비 높은 수준의 권리분석 지식과 법적 분쟁 해결 능력을 요구합니다.

감정가 대비 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 높지만, 이는 향후 토지 소유자와의 협상에 투입될 비용과 리스크를 반영하는 결과입니다.

청정지역의 단독주택이라는 실거주 및 주말주택으로서의 가치는 있지만, 토지 사용에 대한 안정성이 확보되지 않은 상태입니다.

5.2. 투자 포인트

청정 지역 주택 취득

강원 화천의 청정 자연환경 속에 위치하여, 주말 주택 또는 귀농/귀촌을 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

협상을 통한 토지 매입 시 시너지 효과

건물 소유권을 먼저 취득한 후, 토지 소유자와의 원만한 협상을 통해 토지까지 매입할 수 있다면, 완전한 소유권을 확보하여 투자 가치를 극대화할 수 있습니다.

낮은 초기 투자 비용

건물만 매각하는 특수물건의 특성상 낮은 가격에 낙찰받을 수 있어 초기 투자금 부담은 적습니다.

다만, 토지 사용에 대한 리스크 비용은 별도로 고려해야 합니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계