나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경972 [1] 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.05.29

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1 : 조적조 조립식판넬지붕 단층 건물로,
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물 등이 소재하므로 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으니 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시외 목록외의 물건 등은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다.

본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 이동식 컨테이너 등이 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 별도의 감정평가를 하지 않았으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-건물만 매각, 제시외 건물 포함
-철거 및 이동이 용이한 이동식 컨테이너 등 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경972 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리 823

* 용도: 단독주택

* 감정가: 72,730,800원

* 토지 면적: 0.00㎡ (본건 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각에서 제외됩니다. 건축물대장 상 토지 면적은 908㎡이나, 경매 진행 시 토지 소유권은 이전되지 않습니다.)

* 토지 지분: 0㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 98.70㎡ (약 29.86평)

* 건물 지분: 98.7㎡

* 건물 제시외 면적: 47.95㎡ (약 14.51평)

* 매각 대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함, 단 철거 및 이동이 용이한 이동식 컨테이너 등은 매각 제외)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농업협동조합중앙회

* 특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음

2. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 화천군 하남면에 위치하고 있으며, 주변은 주로 자연녹지 및 농경지, 전원주택 단지 등으로 이루어져 있습니다.

* 하남면은 화천군 내에서 비교적 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 지역으로 알려져 있습니다.

* 인근에 동구래마을, 연꽃단지, 아쿠아틱리조트 등의 관광 휴양지가 소재하고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 지역은 아니며, 주로 자가용 이용이 편리합니다.

* 주변 시설로는 하남우체국, 하남파출소, 화천소방서 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 1일 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시결정 등기 (권리금액: 100,000,000원) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 본건 건물을 위해 사용되고 있는 매각 외 토지에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 등기부요약 (토지):

* 갑1 (1982-02-19): 김기영 소유권 이전

* 갑4 (2013-05-23): 김복자 소유권 이전

* 등기부요약 (건물):

* 갑5 (2025-05-01): 농업협동조합중앙회 강제경매 개시 (말소기준권리)

* 법정지상권 성립 여지: 본건 건물이 위치한 토지의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자는 토지 소유자에 대해 법정지상권을 주장할 수 있습니다. 이는 매수인에게 큰 부담이 될 수 있으므로, 권리분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

* 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 화천군 하남면 안평리는 농촌 지역으로, 도심 상권과는 다른 특성을 보입니다.

* 인근 지역의 부동산 매물 정보 검색 결과, 화천군 내 단독주택이나 농가주택은 일반적으로 5천만 원에서 1억 5천만 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 이 가격대는 지역, 토지 면적, 건축 연도, 리모델링 여부, 주변 환경 등에 따라 크게 달라집니다.

* 본건의 경우, 건물만 매각되며 법정지상권 성립 가능성이 있다는 점이 시세 형성에 큰 영향을 미칠 것입니다.

* 유사 단지 또는 건물의 거래 정보는 부족하나, 주변 지역의 전원생활을 위한 주택 매물은 꾸준히 거래되는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 본건은 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 자연환경은 북한강 상류와 가마니계곡, 장군산 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 전원생활이 가능할 것으로 보입니다.

* 인근에 관광 휴양지가 있어 주말이나 휴가철에 방문객이 있을 수 있습니다.

* 화천 하늘빛호수마을과 같은 곳에서는 다양한 농촌 체험 프로그램도 운영되고 있습니다.

* 그러나 농촌 지역 특성상 대형 마트, 병원, 문화시설 등 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 건물은 매각되지만 토지는 매각 대상이 아니므로, 법정지상권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 따르며, 이는 매수인의 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지 소유권이 이전되지 않으므로, 건물 철거 시 토지 소유자의 동의가 필요하거나 법정지상권이 문제 될 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재로 인해 실제 내부 상태, 구조, 설비 등을 정확히 확인하기 어렵습니다. 이는 명도 및 수리 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있는 위험 요인입니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물은 매각에 포함되나, 이동식 컨테이너 등은 제외되었습니다. 제시외 건물의 정확한 면적, 상태, 법적 지위 등에 대한 재확인이 필요합니다.

* 농촌 지역의 제한적인 편의시설 및 인프라.

7. 종합 의견

* 본건은 강원특별자치도 화천군 하남면 안평리에 위치한 단독주택 건물 경매 물건입니다.

* 건물만 매각되는 점, 그리고 법정지상권 성립 여지가 있다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요인입니다.

* 감정가는 72,730,800원이며, 건물 면적은 98.70㎡, 제시외 건물 면적은 47.95㎡입니다.

* 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 가격적인 매력이 있을 수 있으나, 법정지상권 문제 해결 없이는 안정적인 거주나 재산권 행사가 어려울 수 있습니다.

* 따라서 본 건은 권리분석에 대한 철저한 검토와 법정지상권 문제 해결 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 전원생활을 원하는 수요층에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

* 건물만 매각되는 점과 법정지상권의 복잡성으로 인해, 투자보다는 실거주 목적에 더 적합할 수 있습니다.

* 법정지상권 문제를 해결하거나, 토지 소유자와 원만한 합의를 이끌어낼 수 있다면 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 자료에는 주변 시세 분석을 위한 JSON 정보가 포함되어 있지 않아, 동일 단지 또는 건물에 대한 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 하지만 검색 결과, 화천군 지역의 농가 주택이나 전원 주택의 매매가는 5천만원에서 1억 5천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 이 가격대는 토지 포함 여부, 건축 연도, 상태, 입지 등에 따라 크게 달라집니다.

* 본건은 건물만 매각되며 법정지상권 성립 여지라는 큰 리스크가 존재하므로, 감정가(72,730,800원) 대비 할인율을 높게 적용하여 접근하는 것이 합리적입니다.

* 법정지상권 문제 해결에 필요한 비용과 시간을 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 법정지상권 문제를 고려하지 않은 순수 건물 가치와 시장 상황을 감안할 때, 약 50,000,000원에서 65,000,000원 사이 의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 부동산 전문가와의 상담 및 현장 조사를 통해 더욱 정확하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.