나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경903 [1] 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 산12-5 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경903 [1] 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 산12-5 임야 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경903 | 소재지: 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 산12-5 | 감정가: 362,703,700원 | 최저가: 253,893,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경903 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 산12-5

용도: 임야

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

감정가: 362,703,700원

토지면적: 83,246.00㎡ (약 25,170.82평)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 농OOOOOOOOOOOOO / 김OO / 철OOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본건은 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 소재 "노루목교" 북동측 근거리에 위치한 임야입니다. 주변은 펜션 및 캠핑장, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태는 부정형의 완경사 및 급경사 토지로서, 현재 자연림 상태입니다.

토지는 기호(1)과 기호(2)로 구성되어 있으며, 기호(1)은 본건 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있으나, **기호(2)는 지적도상 맹지**입니다. (주의사항: 일괄매각)

용도지역상 기호(1), (2) 모두 농림지역 및 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(축종별, 거리별 상이)으로 지정되어 있습니다. 기호(1)은 임업용산지, 기호(2)는 공익용산지 및 산지전용·일시사용제한지역에 해당되어 토지이용계획 및 제한사항에 대한 **면밀한 검토가 필수**입니다.

1.3. 생활정보 및 주변 환경

홍천군 북방면 장항리 일대는 홍천강변과 인접하여 굴지리·장항리 강변 등 자연환경이 잘 보존된 지역으로 알려져 있습니다. 펜션 및 캠핑장 등이 혼재하는 점을 미루어 볼 때, 주말 레저 및 휴양지로의 잠재성이 엿보입니다. 주변에 강원도 자연환경연구공원 등 관광 및 휴양 시설이 위치하고 있어 향후 개발 방향에 따라 관광 연계 시설로서의 가능성도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본건의 이용상태가 자연림이며 지적도상 맹지가 포함된 점을 고려하여, 실제 개발을 위해서는 별도의 토목공사 및 도로 개설 여부가 중요할 것으로 판단됩니다.

혐오시설: 검색 결과상 소재지 인근에 직접적으로 확인된 대형 혐오시설은 없습니다. 다만, 홍천군 내 다른 지역에서 석산 개발 관련 주민 반발 사례가 있는 점을 참고하여, 광역적인 환경 문제나 개별적인 혐오시설 유무에 대해서는 입찰 전 현장 확인을 통해 반드시 재차 확인해야 합니다.

2. 권리 분석

2.1. 경매 구분 및 특이사항

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 분묘기지권

2.2. 법적 권리 및 리스크

* **분묘기지권**: 본건에는 '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있으며, '분묘 소재 여부는 별도 확인 바람 (분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음)'이 주의사항에 명시되어 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 매수인이 분묘의 수호 및 봉사를 위한 토지 사용을 제한받을 수 있으며, 이는 매수인의 토지 이용 목적 달성에 중대한 제약으로 작용할 수 있습니다. **현장 방문 시 분묘의 유무와 분묘기지권 성립 여부를 철저히 확인해야 합니다.** (분묘기지권이 성립하면 소유권은 분묘기지권의 부담을 안고 이전됩니다.)

* **제시목록 외의 물건 / 공부와의 차이**: 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없다고 보고되어 있습니다. 다만, 자생하는 입목은 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었으므로, 매각 대상에 포함됩니다.

* **매각 방식**: 일괄매각입니다. 기호(1)은 도로에 접하나 기호(2)는 맹지이므로, 기호(2)의 활용도 저하가 전체 가격에 미치는 영향을 고려해야 합니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

* **맹지 리스크**: 기호(2) 토지가 지적도상 맹지인 점이 가장 큰 리스크입니다. 기호(2)를 개발하기 위해서는 도로 확보를 위한 별도의 토지 매입, 사용승낙 또는 도로 확보를 위한 건축법상 요건 충족이 필수적입니다.

* **토지이용제한**: 농림지역, 보전관리지역, 공익용/임업용산지, 각종 가축사육제한구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 특히 '산지전용·일시사용제한지역'은 개발 행위에 대한 제한이 크므로, 사전에 관할 지자체를 통해 매수 후의 개발 가능 용도 및 규모에 대해 구체적으로 확인해야 합니다.

* **분묘기지권**: 분묘가 있다면 소송 등 추가적인 비용 및 시간 소요 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 8만 3천 제곱미터가 넘는 대규모 임야로, 주변 환경이 펜션 및 캠핑장 등이 혼재하는 자연 친화적인 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 토지의 일부가 맹지이고, 공익용 산지 및 다양한 규제를 받고 있으며, 분묘기지권의 성립 여지가 있다는 점에서 **권리 및 규제 리스크가 명확**합니다. 따라서, 실수요보다는 개발 인허가 및 권리관계 해결 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. **대규모 임야**: 83,246.00㎡ (약 25,170.82평)의 넓은 면적은 대규모 개발(예: 산림경영, 자연 휴양림, 일부 허가 가능한 시설) 시 희소성을 가질 수 있습니다.

2. **자연환경**: 홍천강변 인근의 양호한 자연환경은 향후 산림 치유, 캠핑/글램핑 등 레저·휴양 관련 개발 시 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

3. **가격 하락 가능성**: 다수의 규제 및 맹지, 분묘기지권 등의 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이는 실수요자에게 저렴하게 매수할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. **(저감률에 따른 수익성 확보)**

법원 정보

춘천지방법원 경매4계