나이스옥션 법원경매 안산 2025타경597 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1011-15 센타프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 경기도 시흥시 월곶동 소재 ""월곶초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는
각종 근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 및 상업적
성숙도는 보통임.

위치 및 주위환경

본건 기호(2,3)은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북서측 인근에 위치한 거북섬타워내
에 소재하며 인근일대는 상업 및 업무용 부동산, 나지등이 혼재하는 개발중인 상업지역으로
주위환경 및 상업적성숙도는 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통
사정은 무난함.

교통상황

본 빌딩까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통수준
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물 내 3층 309호 및 310호로서
외벽 : 외장석재붙임 마감등
내벽 : 내부인테리어 마감
창호 : 샷시창호등임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건물 중 2층 204호로서
외벽 : 알루미늄 복합판넬등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감
창호 : 샷시 창호마감등임.

이용상태

제2종근린생활시설(노래방)로 이용중임.

이용상태

309호, 310호 : 위락시설(노래방)로 이용중임.
(309호, 310호 호별구분없는 상태인 것으로 조사됨)

설비내역

건물내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어있음.

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 화재경보설비, 지하주차설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사한 평지로서 근린생활시설등 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 주차장 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 20미터, 동측으로 노폭 10미터정도의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약25미터 내외, 남동측으로 노폭 약20미터, 남서측으로 노폭 약15
미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2706-11
일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>

토지이용계획 및 제한상태

월곶동 1011-15
도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(2020-07-23)(접합), 주차장, 중로1류(폭20m
~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 309호, 310호는 호별구분없이 사용중인 것으로 조사되며
내부에 설치된 인테리어시설비는 평가에서 제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임차인이 노래방을 운영하고 있는 것으로 탐문조사됨.
2) 기 타 : 내부노래방시설비(인테리어시설비)는 평가에서 제외하였음.

물건 비고

임차인이 노래방 운영중이며 내부노래방시설비는 평가에서 제외(감정평가서 팜조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경597 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1011-15 센타프라자 2층204호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 354,000,000원

* 토지면적: 60.32㎡ (약 18.25평)

* 건물면적: 201.60㎡ (약 60.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 각종 근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 상업적 성숙도는 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 무난합니다.

* 본건 건물은 철골철근콘크리트조, 5층 건물 중 2층 204호입니다.

* 건물 외벽은 알루미늄 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 23일 우리은행 근저당권 (을4) 입니다.

* 이후 접수된 권리(임의경매개시결정, 가압류, 압류 등)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입/사업자 등록일: 2021년 6월 11일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 현재 노래방을 운영 중이며, 내부 노래방 시설비(인테리어 시설비)는 감정평가에서 제외되었습니다. 임차인의 확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 913,497,910원

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 도시지역, 준주거지역으로 분류됩니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 상업 및 업무용 부동산 등이 혼재되어 있으며, 지역은 개발 중인 상업지역도 포함되어 있습니다.

* 대로 및 중로와 접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 인근에 "월곶초등학교"가 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 인근 "월곶초등학교"를 비롯한 교육시설 접근성이 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대규모 아파트단지가 인접하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인이 노래방을 운영 중이며, 내부 노래방 시설비는 감정가에서 제외되었습니다. 이는 낙찰 후 시설물 인수에 대한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 임차인의 확정일자가 없어 대항력은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 본건은 유동화 물건으로, 특수 물건에 해당합니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과에서 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변 개발 상황에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 근린상가로, 탄탄한 배후수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 임차인이 운영 중인 노래방 시설의 감정가 제외 및 임차인의 대항력 부재 등의 요소를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 유동화 물건으로서 투자 전 권리관계 및 특이사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요를 바탕으로 한 근린상가의 고유한 가치

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수한 입지

* 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 기대

* 인수 보증금이 없어 명도 후 즉시 활용 가능 (임차인 보증금은 인수 대상 아님)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 354,000,000원입니다.

* 임차인의 보증금(20,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액이 없으므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 노래방 시설비 제외, 유동화 물건 등의 리스크 요소를 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 주변 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.