나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31153 [1] 경기도 양평군 옥천면 신복리 1106-1 노브힐빌라주건축물 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하률 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 신복1리마을회관 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 일부 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 소재하고 있어 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 4층 다세대주택 건물 내 4층 402호로,
- 사용승인일 : 2019.03.06.
- 외벽 : 치장벽벽 및 드라이비트 마감 등,
- 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등,
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 다락 등)으로 이용중임.

설비내역

다세대주택으로 급수 및 배수설비, 위생설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 엘리베이터설비, 출입문통합보안시스템 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3칠지 일단의 부정형 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 2차선 아스콘포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 신복리 1106-1 : 계획관리지역(계획관리지역), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

- 신복리 1036-1 : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

- 신복리 1106-3 : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2019-10-21)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 구체적 임대관계 미상임.

- 본건 구분건물의 외관조사 결과 다락방 구조의 형태로 추정되며, 구체적 실내상태는 육안에 의하여 확인하지 못하였으니 유의하기바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31153 (1)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 신복리 1106-1 노브힐빌라주건축물 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지 면적: 84.08㎡ (약 25.44평)

건물 면적: 71.81㎡ (약 21.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축 연도: 2019년

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 신복1리 마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 일부 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 남동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역으로, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 관련 규제 지역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 장영실 (2019.03.29)

* 소유권이전: 문선관 (2020.12.11, 매매)

* 주택임차권: 박현정 (2023.11.14, 180,000,000원, 2021.02.02 전입, 2021.02.09 확정) - 매수인 인수 대상 (대항력 있음)

* 강제경매: 박현정 (2025.05.01, 180,000,000원) - 말소기준권리

말소기준권리: 2023.11.14. 을구 1번 주택임차권 (박현정)이 말소기준권리이며, 이 권리는 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 국제음악예술협회

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: -

* 확정일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 박현정

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-02

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 주의가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 단독주택 및 일부 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 생활권의 일부로 볼 수 있습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 노브힐빌라 단지 내 유사 면적의 다세대 주택 매매가는 170,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 확인되었습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 내부: 본건은 철근콘크리트조 평지붕 4층 다세대주택 건물 내 4층 402호로, 2019년 3월 6일에 사용 승인되었습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 다락 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 개별난방(가스보일러), 엘리베이터, 출입문 통합보안시스템 등을 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근 마을회관 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

주변 환경: 제공된 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 박현정 씨의 보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 245,000,000원과 최근 실거래가(170,000,000원 ~ 180,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 감정가의 적정성 또는 시장 상황에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

토지이용계획상 규제: 계획관리지역이며, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 규제가 적용되는 지역이므로, 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

건물 상태: 외관상 다락방 구조로 추정되나, 정확한 실내 상태 및 부속 설비 현황은 육안 확인이 제한적이므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인(박현정, 보증금 180,000,000원)을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 따라서 임차인의 배당률을 면밀히 분석하여 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고, 이를 반영한 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 괴리가 크므로, 시장 가치에 대한 신중한 접근이 요구되며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

다양한 환경 관련 규제가 존재하는 지역이므로, 해당 규제 내용을 숙지하고 향후 개발 계획 등을 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담을 고려한 합리적인 입찰가 설정이 핵심입니다.

감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 권리 인수 비용을 상쇄할 만큼의 시세 차익이 가능한지 신중히 검토해야 합니다.

2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 물리적 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 245,000,000원입니다.

주요 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 박현정 씨의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 물건의 거래가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 확인됩니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본건의 실질적인 투자 가치를 평가하고 경매 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산출합니다.

인수 보증금(180,000,000원)을 고려하여, 감정가(245,000,000원)에서 인수 보증금을 제외한 잔여 가치는 65,000,000원입니다.

이 잔여 가치에 통상적인 경매 할인율 20%를 적용하면, 예상 입찰가는 약 52,000,000원입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 최근 실거래가 수준(170,000,000원 ~ 180,000,000원)과 비교하여 경제성이 있는지 반드시 추가 검토하시기 바랍니다.

최종 입찰가는 경매 진행 상황, 배당표 확정 여부, 법원의 매각 결정 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.