나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52123 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 2층 203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 중원구 도촌동, 도촌중학교 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은
업무시설, 근린생활시설 등이 혼성되어 있는 주상복합지대임.

교통상황

간선도로인 희망로 주변으로, 간선도로 및 대중교통시설 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 제2층으로서, 외벽은 돌붙임, 페인트칠 등이고,
창호는 샛시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 주차설비, 방화설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 1동의 근린생활시설 및 오피스텔 건물의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 20미터, 12미터 및 10미터 도로와 3면이 접하여 통행 및 승용차 접근성 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2014-12-30),
상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망), 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역
도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차인 변이보)로부터 2026.03.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 성남지원 2025타경52123 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 2층 203호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중 제2층

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설 혼합)

감정가: 212,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

면적 정보:

토지 면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

토지 지분: 13.84㎡ (약 4.19평)

건물 면적: 37.53㎡ (약 11.35평)

건물 지분: 37.53㎡ (약 11.35평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치하며, 도촌중학교 남서측 인근입니다.

주변 지역은 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 주상복합지대입니다.

교통 상황:

간선도로인 희망로와 가까워 간선도로 및 대중교통 시설 접근성이 양호합니다.

폭 20미터, 12미터, 10미터 도로와 3면이 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)으로 지정되어 있습니다.

소로1류, 중로1류, 중로3류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

국민건강보험공단 압류 (2024-01-03)

임차인 현황:

* 임차인: 변

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-30

확정일자: 2021-03-05

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음 (제공된 정보상)

비고: 한국주택금융공사(HF)로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출됨.

인수 보증금 합계:

0원 (제출된 확약서 내용 기반)

등기부 요약:

- 집합건물 등기부상 현재까지 파악된 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 을구 1번 순위 주택임차권(변이보, 210,000,000원)은 말소 예정입니다.

- 기타 갑구의 압류, 가압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리 이후로 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 구성:

업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

교통 접근성:

간선도로 인접으로 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가적인 조사 필요)

교육 환경:

도촌중학교가 인근에 위치해 있으며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 문제:

임차인 변 에 대해 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인'으로 특수물건정보에 명시되어 있고, 한국주택금융공사와 임차인 간의 확약서 내용이 복합적으로 작용하고 있습니다. 확약서에는 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하겠다는 내용이 포함되어 있으나, 실제 법원 판단이나 경매 절차 진행 과정에서 인수 보증금이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요소입니다.

* HF 인수조건 변경:

한국주택금융공사(HF) 관련 인수 조건 변경에 대한 내용이 있으므로, 계약 진행 시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 제한:

비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등 일부 공법상 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 성남시 중원구 도촌동에 위치한 오피스텔로, 주상복합지대에 속해 직주근접 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

주요 리스크는 변 임차인 관련 법적 불확실성입니다. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 제출되었으나, 실제 보증금 인수 여부는 최종 낙찰 및 등기 이전까지 유의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

감정가는 2억 1,200만원으로, 최근 매매 사례와 비교 시 시세가 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 성남시 내 주상복합지대에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 주변 지역 개발 등에 따른 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 건물(으뜸 이레가)의 4층 오피스텔 (전용면적 48.331㎡)이 2023년 12월 28일 280,000,000원에 직거래되었습니다.

이 사례의 평당가 약 19,150,000원 (280,000,000원 / 약 14.62평)을 기준으로, 본건 전용면적 37.53㎡ (약 11.35평)의 시세는 약 217,300,000원 수준으로 추정됩니다.

입찰가 산정:

본건 감정가는 212,000,000원입니다.

위 시세 분석 결과와 감정가를 비교할 때, 감정가는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

가장 중요한 변수는 임차인 변 의 보증금 인수 여부입니다. 현재 '인수 보증금 0원'으로 파악되고 있으나, 법적 불확실성이 존재하므로 보증금 인수 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가:

임차인 보증금 210,000,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 감정가 212,000,000원을 기준으로 하되, 리스크 할인 및 시장 상황을 고려하여 200,000,000원 ~ 210,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 만약 임차인 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 경우, 실질적인 총 매입가는 최소 400,000,000원 이상이 될 수 있으므로, 입찰 전 권리분석 및 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.