나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52088 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층비1050호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 ""지하철8호선 신흥역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하고 있는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 신흥역이 소재하는바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가),나) 철근콘크리트구조 평지붕 11층건내 제지하1층 제비1050호(일련번호 가), 제지하1층 제비1053호(일련번호 나)로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 페어글라스창호 등임.

이용상태

일련번호 가),나) 판매시설(상점)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되 어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 판매시설, 제1종제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설 건물 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약70미터, 북동측으로 약8미터, 북서측으로 약5미터, 남서측으로 약4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2023-02-20), 방화지구(2023-02-20), 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-02-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m )(2023-02-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제 6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정 비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 가),나) 임대관계는 미상임.

물건 비고

대부분 호실은 오픈상가로 이용되고 있으나, 본건은 유리벽체로 구분되어 사용중이고, 1번과 2번은 벽체의 구분없이 일체로 사용중이며, 판매시설(상호명:베이프크루)로 사용하고 있는 바 경매참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52088 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층 비1050호

용도: 판매시설

건물면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

토지면적: 1.77㎡ (약 0.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 195,000,000원

2.3. 토지 및 건물 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 11층건내 지하1층 비1050호

건물 이용상태: 판매시설(상점)로 이용중 (상호명: 베이프크루)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설 및 판매시설 등이 소재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 8호선 신흥역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 소로2류, 중로2류로 지정되어 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각물건 개요

집합건물로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

4.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 3월 19일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권 (을1) 576,000,000원입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 611,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사모두유통

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 4월 5일

* 확정일자: 2019년 4월 5일

* 대항력: 있음

4.4. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 경매 절차상 매수인이 직접 인수하지 않아도 되는 금액임을 시사하지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

5. 상권분석

5.1. 상가 이용 현황

대부분의 호실은 오픈 상가로 운영되고 있으나, 본건은 유리벽체로 구분되어 사용 중입니다.

일련번호 가), 나)로 표기된 호실은 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있으며, '베이프크루'라는 상호명으로 판매시설로 이용 중입니다.

5.2. 주변 상권 특성

신흥역 인근은 성남시의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나입니다.

다양한 소매점, 음식점, 금융기관, CGV 영화관(본 건물) 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

소형 면적의 상가임에도 역세권이라는 장점으로 인해 비교적 높은 임대 가치를 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 편의점, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

신흥역을 중심으로 한 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6.2. 교통 접근성

지하철 8호선 신흥역이 도보 거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

6.3. 의료 및 교육 시설

신흥동 지역에는 다수의 병원, 의원 등이 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

주변에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 안정적인 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

주식회사모두유통은 보증금 25,000,000원에 대한 대항력을 가지고 있습니다.

매각으로 인해 임차인이 퇴거 시 보증금을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보 참고 필요)

7.2. 소형 면적

건물 전용면적이 약 2.37평, 토지 지분이 약 0.54평으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

7.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 611,000,000원으로 감정가 195,000,000원을 초과하고 있어, 채권자들의 배당 순위 및 금액 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7.4. 상가 운영 형태

일반적인 오픈 상가와 달리 유리벽체로 구분된 점, 1번과 2번 호실이 일체로 사용되는 점은 향후 용도 변경이나 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 신흥역 초역세권에 위치한 판매시설로, 최상의 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상권의 이점을 가지고 있습니다. 건물 및 토지 면적이 매우 작으나, 일반상업지역 내 소형 상가로서의 잠재력은 존재합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로 권리 관계 및 배당 순위에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 상가 내부의 독특한 이용 형태(유리벽체 구분, 일체 사용)는 향후 운영 계획 수립 시 참고해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 8호선 신흥역과 매우 가까운 초역세권 상가.

* 풍부한 유동인구: 신흥역 주변의 활발한 상업 활동으로 인한 높은 잠재 고객층 확보 가능.

* 다목적 이용 가능성: 판매시설 외 근린생활시설, 문화시설 용도의 건물 부지로서 용도 전환 가능성.

* 소형 면적 장점: 비교적 낮은 초기 투자 금액으로 상가 투자가 가능.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 195,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인(보증금 25,000,000원)의 존재, 소형 면적, 그리고 높은 채무 총액 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라 임차인 보증금을 추가로 인수하지 않는다고 가정할 경우, 본건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.