나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52082 [1] 경기도 광주시 회덕동 356-3 그린맨션 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 ""회덕1동마을회관"" 북동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 5미터내외 도로와 접하며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52082 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 회덕동 356-3 그린맨션 4층401호

용도: 다세대주택

건물명: 그린맨션

건축년도: 2010년 1월 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 195,000,000원

토지면적: 67.00㎡ (약 20.27평)

토지지분: 67㎡ (약 20.27평)

건물면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

건물지분: 59.04㎡ (약 17.86평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동에 소재하며, 주변은 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. "회덕1동마을회관" 북동측에 위치하여 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편임. 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 5미터 내외의 도로와 접하고 있음. 인접 도로 상태는 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 현재 다음과 같은 권리 내역이 존재함.

* 소유권이전: 오문경 (2022-03-30)

* 소유권이전: 이원호 (2022-04-18, 매매 금200,000,000원)

* 근저당권: 남서울농업협동조합 (2022-04-18, 금163,200,000원)

* 가압류: 신한카드 (2024-06-12, 금5,617,411원)

* 임의경매개시결정: 남서울농업협동조합 (2025-04-25, 137,662,140원)

총 등기부채권 금액 합계: 168,817,411원

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2022년 4월 18일에 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권(을7)임.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 가압류 및 임의경매개시결정 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임.

다만, 물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 인수 가능성이 존재하며, 그 성격 및 내용을 반드시 확인해야 함.

3.4. 임차인 현황

명시된 임차인 현황 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원임. 임대차 관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 임대차 관계를 반드시 확인하여 대항력 있는 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 무엇인지 주의 깊게 파악해야 함.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 속해 있음. 이는 토지 이용에 대한 여러 규제가 적용됨을 의미함.

4.2. 주변 상가 현황

본건 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 통상적인 주거지역에서 볼 수 있는 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨. 주변에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 토지이용계획 상으로도 그러한 시설이 직접적으로 드러나지는 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물 중 4층에 위치함. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있음. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. 정확한 학군, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설과의 거리는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 및 조건(기간, 임대료 등)에 따라 소유권 행사에 중대한 제약을 받을 수 있음. 이는 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 핵심 리스크임.

* 임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/월세 조건 등이 확인되지 않아 명도에 어려움이 발생할 수 있음. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

6.2. 권리상 리스크

위에 언급된 미확인 지상권이 본건의 가장 큰 권리상 리스크임.

6.3. 기타 리스크

* 감정가와 최근 시세 비교: 감정가(195,000,000원)는 최근 거래가(최고 175,000,000원)보다 높게 형성되어 있음. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 변화 또는 감정의 보수성/적극성 차이에 기인할 수 있으나, 투자 시점에서는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 건물 노후도: 2010-2011년 건축된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 여건 및 교통은 보통 수준으로 평가됨. 다만, 가장 큰 문제점은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 존재한다는 점임. 이 지상권의 구체적인 내용에 따라 본건의 실질적인 가치와 소유권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 상세히 파악해야 함. 또한, 임대차 관계가 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 입지: 광주시 회덕동 지역 내 신축급 다세대주택으로, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 소형 평형: 전용면적 약 17.86평으로 1~2인 가구의 실수요자에게 적합하며, 임대 수요도 꾸준할 수 있음. (단, 임대차 미상)

* 현재 시장가 대비 감정가: 감정가는 195,000,000원이지만, 최근 실거래가는 175,000,000원이 최고가였음을 고려할 때, 적정 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정함. 본건의 경우, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 중대한 권리가 존재하며, 이로 인해 물건의 가치가 현저히 하락할 수 있음. 일반적으로 이러한 권리가 있는 물건은 정상적인 시장 가격보다 상당히 낮은 금액으로 입찰해야 함.

최근 실거래가 최고가: 175,000,000원 (59.81㎡, 3층)

감정가: 195,000,000원

미확인 지상권의 존재로 인해, 정상적인 시장 가치(175,000,000원 ~ 195,000,000원)로 평가하기 어렵습니다. 해당 지상권으로 인한 가치 하락분을 반영하여, 감정가의 70% 수준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

* 추정 입찰가: 135,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 보유한 정보에 기반한 추정치이며, 특히 '지상권'의 상세 내용 및 법률적 검토, 그리고 현장 조사를 통해 실제 가치를 면밀히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.