나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52111 [1] 경기도 광주시 신현동 883-16 동심포레스트 303동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주
택, 일부 근린생활시설 등이 혼재된지역으로서 공동주거지로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2012. 07. 09. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 다세대주택 건물로서,

외벽: 치장벽돌 노출쌓기 마감 등
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남측으로 하향경사진 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형태의 토지로서 다세대주택 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 ""임야""이나 현황은 ""대지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

물건 비고

1. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김태근)로부터 2026.6.1.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨
2. 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52111 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 883-16 동심포레스트 303동 4층401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2012년 (사용승인 2012.07.09)

1.2. 면적 및 건물 정보

감정가: 200,000,000원

토지면적: 52.90㎡ (약 15.99평)

토지지분: 52.9㎡ (약 15.99평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물총면적(연면적): 653.85㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "신현초등학교" 서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 공동주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 물건지 북동측으로는 노폭 약 6m의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 개요

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 말소기준권리는 2022년 10월 12일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 김태근의 보증금 215,000,000원(차임 0원)에 대한 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 이로 인해 입찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. 임차인 김태근의 전입일자는 2020년 12월 30일, 확정일자는 2020년 12월 14일입니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

등기부등본상 모든 권리(을7: 주택임차권, 갑5: 가압류, 갑6: 압류, 갑7: 강제경매)는 말소기준권리(갑4: 가압류)보다 후순위에 해당하거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 275,603,337원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 중심의 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

"신현초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통편의성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 이는 건축물대장 상 표기된 내용과 일치하며, 실제 이용에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 토지 관련 법규 적용 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 확약 관련 및 임차인 인수 여부

주택도시보증공사(HUG)의 확약서가 제출되어 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석되지만, 해당 확약의 세부 내용 및 이행 가능성에 대한 재확인은 권장됩니다.

6.3. 환경 규제 지역

본 물건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어, 향후 개발이나 이용에 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, HUG의 확약으로 인해 임차인 관련 추가 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공부상 지목과 현황 불일치, 그리고 다수의 환경 규제 지역에 속해 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 확약으로 인한 인수 임차보증금 0원: 입찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

* 신현초등학교 인근 입지: 주거 선호도가 높은 지역 내 학교 인접성입니다.

* 다세대주택 투자 가치: 비교적 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2019년식 70.17㎡ 물건이 3.2억 원, 84.74㎡ 물건이 4.65억 원에 거래되었고, 2012년식 52.25㎡ 물건은 1.3억 원에 거래되었습니다. 본 물건은 2012년식 59.98㎡로, 2012년식 거래 사례를 적용하면 약 1.49억 원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본 건의 감정가는 2억 원이며, 최근 시장 상황 및 해당 단지의 가치를 고려할 때 감정가 수준을 중심으로 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원을 제안합니다. 보수적으로 접근 시 감정가 이하부터, 시장 경쟁 상황을 고려하여 감정가 이상으로 상향하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.