나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52102 [1] 경기도 하남시 망월동 1138 퀸즈파크미사2차 6층629호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역(지하철 5호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '미사역(지하철 5호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

2019년 07월 15일에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상15층 건물 내 제6층 제629호로서,
외벽 : 석재붙임 및 알루미늄복합판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(복층구조)로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 35m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-1138번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

-1138-1번지: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

• 사건번호: 성남지원 2025타경52102 (1)

• 소재지: 경기도 하남시 망월동 1138 퀸즈파크미사2차 6층629호

• 용도: 오피스텔

• 감정가: 1억 51,000,000원

• 토지면적: 4.42㎡ (약 1.34평)

• 토지지분: 4.4174㎡ (약 1.33평)

• 건물면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

• 건물지분: 18.9296㎡ (약 5.73평)

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 희망새마을금고

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

• 사용승인일: 2019년 07월 15일

• 층수: 6층/15층

• 건축물 주요 정보:

* 주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

* 건물 연면적: 34028.49㎡

1.1. 입지조건

2.

• 위치: 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역(지하철 5호선)' 남동측 인근에 위치합니다.

• 주위 환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다.

• 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '미사역'이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

• 도로: 남동측으로 노폭 약 35m, 남서측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

• 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2025타경52102 (희망새마을금고 강제경매, 접수일 2025-04-29) 입니다.

• 인수되는 권리: 없습니다.

• 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

• 인수 보증금: 0원

• 선순위 임차인 현황:

* 임차인: 김서영

* 보증금: 124,200,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-05

* 확정일자: 2024-02-29

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 있음

• 권리분석 요약:

* 등기부상 주택임차권(을1)이 '인수'로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계를 확인하기 위해 현장 조사가 필수적이며, 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2.

• 위치: 지하철 5호선 미사역 인근의 중심상업지역에 위치하여 상업시설 및 업무시설이 발달한 지역입니다.

• 주변 시설: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

• 최근 실거래가 동향 (2026년 5월 기준, 18.93㎡ 기준):

* 2026년 5월 31일: 12,000만원 (3층)

* 2026년 5월 16일: 12,000만원 (3층)

* 2026년 5월 03일: 12,700만원 (11층)

• 시세 분석: 최근 실거래가 평균 약 1억 2,233만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가(1억 5,100만원) 대비 낮은 수준입니다.

• 건물 특성: 2019년 사용승인된 신축급 오피스텔입니다.

1.4. 생활정보

2.

• 교통: 지하철 5호선 미사역 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

• 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

• 주거 환경: 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있어 복합적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

• 주변 시설 검색 결과: 검색 결과상으로는 인근에 혐오시설이 발견되지 않았습니다. 다만, 하남시는 폐기물 처리 시설(유니온파크)이 존재하나, 이는 지하화 및 복합 문화 공간으로 조성되어 지역 주민과의 공존을 꾀하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

• 대항력 있는 선순위 임차인: 등기부상 '인수'로 기재된 주택임차인이 존재하며 대항력이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

• 토지 이용 계획: 해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

• 명도 협상: 임차인 명도와 관련하여 적극적인 협상 및 법적 절차 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

• 본 물건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

• 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 보이나, 시장 분석 결과 시세 하단으로 접근 시 투자 가치가 있습니다.

• 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재이며, 이로 인한 명도 및 추가 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

• 리스크 요인을 충분히 인지하고, 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것을 목표로 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

• 역세권 소형 오피스텔: 1~2인 가구 수요가 꾸준하며, 미사역 역세권은 높은 직주근접성으로 선호도가 높습니다.

• 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

• 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가 기대: 최근 실거래가 대비 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

• 지역 개발 잠재력: 미사지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

• 최근 실거래가 평균 (18.93㎡ 기준): 약 1억 2,233만원

• 감정가: 1억 5,100만원

• 인수 보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계' 기준)

• 투자 고려사항: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크 및 잠재적 추가 부담 가능성을 감안해야 합니다.

• 예상 입찰가 산정: 시세 평균을 기준으로 리스크 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

• 권장 입찰가 범위: 1억 1,500만원 ~ 1억 2,000만원

• 본 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적인 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.