나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55830 [1] 경기도 화성시 병점동 379-10 병점프라자 7층734호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""병점1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설과 각급 학교가 위치하는 등
주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(1호선 병점역(한신대))이
소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건 내 제7층 제734호로서,
(사용승인일 : 2005.03.03)
외 벽 : 외장 석재붙임 마감 등.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등.
창 호 : 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보
설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상용(근린생활시설, 공동주택 등) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측 및 북동측으로 각각 노폭 약 10m 내외의 포장도로와
접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(병점지구)<도시재생 활성화 및
지원에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

공동주택(연립주택)으로 이용중.
을구3번 주택임차권자 강지수의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.9.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 화성시 병점동 379-10, 병점프라자 7층 734호에 위치한 연립주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 5.04㎡ (약 1.52평)이며, 토지 지분 또한 5.04㎡입니다. 건물 면적은 23.27㎡ (약 7.04평)이며, 건물 지분도 23.27㎡입니다. 감정가는 46,000,000원입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 수원지방법원 2025타경55830 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역(한신대)이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제734호이며, 사용승인일은 2005년 3월 3일입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되었습니다. 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비(전기보일러), 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책 제3종구역, 도시재생 활성화 지역(병점지구), 성장관리권역 등에 해당됩니다. 토지의 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2019년 8월 12일 소유권 이전(이강호), 2021년 10월 22일 소유권 이전(김택현)이 있었습니다. 을구 3번에는 2023년 10월 16일 접수된 강지수 명의의 주택임차권(임차금액 105,000,000원)이 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위에 해당됩니다. 또한, 2021년 10월 6일 전입 신고, 2021년 9월 16일 확정일자를 받은 내역이 확인됩니다. 압류 내역(포천세무서장, 의정부세무서장) 및 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 수원지방법원 2025타경55830)이 있으나, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 강지수 명의의 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금은 105,000,000원, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 10월 6일, 확정일자는 2021년 9월 16일, 배당신고일자는 2023년 10월 16일입니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

본건은 대항력 있는 임차인(을구 3번 주택임차권)이 존재하나, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원이며, 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 병점동 일대는 주거지역과 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 각종 근린생활시설, 병원, 금융기관 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근 각급 학교가 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차 관련 리스크 (해소 여부)

본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 임차인이 매수인에 대한 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서를 제출함으로써 임차 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

5.2. 기타 리스크

제공된 정보상 특이사항으로 "대항력있는임차인, 선순위임차권"이 명시되어 있으나, 위에서 언급된 동의서 제출로 인해 문제가 없을 것으로 보입니다. 임대관계 등 미상인 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 건물 상태 및 관리 상태는 보통 수준으로 판단되며, 감정가는 46,000,000원입니다. 가장 중요한 권리 분석상, 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의서가 제출되어 매수인에게 부담이 되는 권리는 인수되지 않을 것으로 보입니다. 이는 본건의 투자 가치를 높이는 중요한 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 권리 문제가 포기 동의서 제출로 해소되어 인수 부담이 없습니다.

* 역세권(1호선 병점역) 인근으로 교통이 편리합니다.

* 주변 개발로 인한 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 더 낮게 형성될 경우, 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건과 동일 건물("병점프라자") 내에서 최근(2026년 4월 10일) 거래된 21.13㎡ 면적의 연립주택이 26,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 1,230,000원/㎡입니다. 본건의 전용면적 23.27㎡에 이를 적용 시, 약 28,623,000원의 시세가 형성됨을 알 수 있습니다. 본건의 감정가는 46,000,000원이지만, 최근 동일 건물 거래 사례를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 최근 시세 및 경매 시장의 일반적인 낙찰가율을 고려했을 때, 예상 입찰가는 28,000,000원 ~ 30,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서, 약 30,000,000원 을 희망 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.