나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55803 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 151-1 행복아트빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서둔동성당"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건까치 차량진출입이 가능하며 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건(사용승인: 2016.06.01) 내,
제4층 제401호로,

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방 및 거실, 화장실2)으로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6m 및 8m 의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-10)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중. 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55803 (1) 수원지방법원 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2. 물건 상세정보

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 151-1 행복아트빌 4층 401호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

건물은 2016년 6월 1일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 경사지붕을 가진 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

전용 면적은 42.62㎡ (약 12.9평)이며, 구분 소유된 토지 지분 면적은 28.11㎡ (약 8.5평)입니다.

본건의 감정평가액은 217,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건에 해당합니다.

주의사항으로는 다세대주택으로 이용 중이며, 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서둔동성당" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 북측과 동측으로는 각각 노폭 약 6m 및 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

4. 권리분석

본건의 말소기준권리는 이건흥의 전세권 설정 (2022년 1월 19일 접수, 209,000,000원)으로 판단됩니다.

등기부등본 요약에 따르면, 이건흥의 전세권 설정은 말소기준권리가 되며, 이보다 후순위인 갑구의 압류 및 가압류는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 이건흥의 존재입니다.

이건흥은 2022년 1월 19일 전입신고를 하였고, 2021년 11월 24일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

그의 보증금은 209,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

물건명세서에 따르면, 배당 절차에서 이건흥의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

다만, 제공된 권리분석 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 이는 채권 총액 내에서 임차인의 보증금이 변제될 가능성이 있음을 시사하나, 주의사항을 통해 매수인 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

등기부채권 총액은 223,047,280원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 확인되었습니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 경기도 수원시 권선구 서둔동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주택과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

제공된 주변 실거래 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 보화빌라 (2002년식, 68.88㎡, 4층): 2026년 3월 13,000만원 거래.

* 궁전연립 (1984년식, 37.62㎡, 2층): 2026년 7월 10,000만원 거래.

* 동명그린맨션 (1995년식, 59.52㎡, 1층): 2026년 7월 16,500만원 거래.

본건은 2016년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 주변 실거래 사례 중 가장 최근 거래된 동명그린맨션(1995년식, 59.52㎡)이 16,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 217,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 면적과 건축 연도를 고려할 때, 본건의 시세는 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

6. 생활정보

본건은 "행복아트빌"이라는 명칭의 공동주택 단지에 속해 있으며, 도시형생활주택으로 분류됩니다.

건물 내부에는 기본 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 서둔동성당이 위치하며, 복자유치원과의 절대보호구역 설정으로 인해 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역으로, 소로 2류 및 3류 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이건흥의 보증금 인수 문제입니다. 보증금 209,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

감정가(217,000,000원) 대비 주변 실거래가가 현저히 낮아, 유찰이 반복될 가능성이 높으며, 이는 낙찰 후 추가적인 시세 변동 리스크로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 계획 상의 비행안전구역 및 소음대책구역은 생활의 질에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

8. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 비교적 신축(2016년식) 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 이건흥의 존재와 보증금 인수 가능성은 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 이는 매수인의 실질적인 취득 가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어, 상당한 가격 조정(유찰)을 거친 후 접근하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

임차인과의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 및 협의가 필수적이며, 이를 바탕으로 신중한 투자 결정을 내려야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물로, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 실거주 적합성: 전용 42.62㎡ 면적에 방 3개, 화장실 2개 구조로 1~2인 가구 또는 소규모 가족의 실거주에 적합합니다.

* 수원시의 지역적 가치: 수원시는 지속적인 개발 사업과 인구 유입으로 부동산 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다. 제공된 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

감정가: 217,000,000원

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 물건들이 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

감정가가 현재 시세보다 높게 책정되었으므로, 최소 2회 이상의 유찰 가능성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

50% 수준의 가격으로 유찰된다면 약 108,500,000원부터 시작될 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 현 시세와 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다.

다만, 이는 임차인 보증금 인수 위험이 없다는 전제 하에 산정된 것이며, 실제 인수 보증금액에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부를 철저히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.