나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1195 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 566-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 ""용천초등학교"" 북측 원거리에 위치하며, 주
위는 농경지, 단독주택, 창고, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통 사정
은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 자루형 토지로서, 현황 주택 및 근린생활시설(제조업소 및 사무실 등) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서100
0M)), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호(2) : 연와조 스라브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 사이딩 마감 등임.
창호 : 새시창호 등임.

- 일련번호(3) : 일반철골구조 콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등임.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

- 일련번호(2) : 주택으로 이용 중임.
- 일련번호(3) : 제조업소 및 사무실로 이용 중임.

설비내역

- 일련번호(2) : 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 태양열난방설비, 유류보일러에 의한
난방설비, 화목보일러, 태양광설비 등이 설치되어 있음.
- 일련번호(3) : 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건은 현장조사 시 제시외건물이 소재하는 것으로 조사되어 별도 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 일련번호(3)은 사용승인받지 않은 상태에서 등기된 건물로서, 관공서에 유선상 문의
한 결과 착공일은 2014.12.12.이지만 준공승인을 득하지 못한 것으로 확인되었으며, 본건
평가 시 제반사항 및 현장조사 등을 통한 건물의 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 평가
하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록3- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 3. 목록1,2의 신탁자 이경애는 신춘홍과 이경애는 임차인이 아니므로 본건에 대하여 대항력을 주장하지 않겠다는 2026.4.21.자 의견서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1195 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 566-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,946,315,600원

* 토지면적: 1276.00㎡ (약 386.0평)

* 건물면적: 336.06㎡ (약 101.7평)

* 건물 제시외면적: 95.30㎡ (약 28.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 시흥지역산림조합

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리에 소재하며, 주위는 농경지, 단독주택, 창고, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "용천초등학교"가 북측 원거리에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 보통 수준입니다. 차량 출입은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 토지는 자루형으로 현재 주택 및 근린생활시설(제조업소, 사무실 등) 용도로 이용되고 있으며, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2023년 04월 26일 접수된 주식회사우드랜드자산관리대부의 근저당권 (을22, 100,000,000원)

* 건물: 2023년 04월 26일 접수된 주식회사우드랜드자산관리대부의 근저당권 (을3, 100,000,000원)

* 등기부상 채권 총액:

* 토지: 100,000,000원

* 건물: 340,028,703원

* 임차인 현황:

* 명성알디엠주식회사 (박 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2019-07-08

* 대항력: 있음

* 선오일코퍼레이션주식회사 (이 )

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2017-09-01

* 대항력: 있음

* 신춘홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2012-12-26

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 임차인이 아니라는 의견서 제출 (주의 필요)

* 이경애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2012-12-26

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 임차인이 아니라는 의견서 제출 (주의 필요)

* 주식회사경일그린텍 (이 )

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2014-10-13

* 대항력: 있음

* 기타 특이사항:

* 건물(3)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

* 신탁자(이경애) 측에서 신춘홍과 이경애는 임차인이 아니며 대항력을 주장할 수 없다는 의견서를 제출하였습니다. 이는 법적 다툼의 소지가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 용인시 처인구 이동읍 천리 지역에 위치하며, 주변에 농경지, 단독주택, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. "용천초등학교"가 원거리에 있어 학군으로서의 직접적인 영향력은 적습니다. 지역적으로는 개발이 진행 중이거나 잠재력이 있는 성장관리구역에 해당하며, 최근 반도체 산업단지 조성 등 대규모 개발 계획이 발표되어 향후 지역 발전 및 상권 변화 가능성이 높습니다. 현재는 제조업소 및 사무실로 이용되는 근린시설이 있어 특정 업종에 대한 수요가 존재함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리합니다.

* 교육: "용천초등학교"가 북측 원거리에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 조사 필요)

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 혐오시설의 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 다만, 지역 내 소각장 건설 관련 논의가 있는 것으로 보아, 향후 환경 시설 유치 가능성은 검토 필요합니다. (추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 법적 분쟁 가능성: 신춘홍, 이경애 임차인에 대해 임차인이 아니라는 의견서가 제출되어, 명도 과정에서 법적 다툼 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 이들의 대항력 인정 여부가 경매 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 무사용승인 건물 존재: 건물(3)이 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로 등기되어 있어, 향후 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과, 건축물대장 위반 건축물 등재, 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지 이용에 대한 제한이 존재하여, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 구조 및 내구성: 건물(3)은 일반철골구조 판넬 마감으로, 장기적인 내구성 및 안전성 검토가 필요하며, 이는 유지보수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 지역 개발 사업 영향: 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어, 주변 환경 변화 및 기존 시설과의 연계성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 이동읍 천리에 위치한 근린시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. 주위 환경은 농경지, 주택, 공장 등이 혼재된 지역이며, 교통은 차량 및 대중교통 접근성이 보통입니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 다수 확인되나, 신춘홍, 이경애 임차인에 대한 법적 지위가 불확실하며, 건물(3)은 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 토지는 자연녹지지역 등의 규제를 받고 있으나, 대규모 개발 사업이 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 용인시 처인구는 반도체 산업단지 조성, 대규모 신도시 개발 등 대형 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 건축물 활용 가능성: 현재 주택 및 근린생활시설(제조업소, 사무실)로 이용 중이며, 관련 업종의 수요가 있다면 사업체 운영 또는 임대 수익 창출을 위한 활용이 가능합니다.

* 제시외 건물 활용: 별도로 평가된 제시외 건물(95.30㎡)도 매각 대상에 포함되어 있어, 이를 활용한 부가적인 수익 창출 방안 모색이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,946,315,600원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 명성알디엠주식회사(500만원), 선오일코퍼레이션주식회사(200만원), 주식회사경일그린텍(200만원)의 보증금이 실제 인수 여부 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. (자료상 '인수 보증금 합계 0원'으로 표시되나, 보증금이 있는 임차인은 별도 고려 필요)

* 임차인 관련 법적 리스크: 신춘홍, 이경애 임차인에 대한 법적 판단 결과에 따라 명도 비용 및 기간이 크게 달라질 수 있으므로, 이 부분에 대한 충분한 할인율을 적용해야 합니다.

* 무사용승인 건물: 건물(3)의 법적 문제 해결 비용 및 사용 제한 가능성을 고려하여 입찰가를 낮춰야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 등 토지 이용 규제에 따른 가치 하락 요인을 반영해야 합니다.

* 지역 개발 동향: 주변의 대규모 개발 사업 진행 상황 및 파급 효과를 분석하여 미래 가치를 평가해야 합니다.

이러한 복합적인 리스크 요인을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근해야 하며, 잠재적 인수 보증금 및 법적 분쟁 해결 비용, 건물 문제 해결 비용 등을 최대로 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가는 상세 분석 및 법률 자문 후 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.