나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55929 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근 상업지대내에
위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설,
공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호
내지 제507호로서 (사용승인일 : 2020.04.13.)
외벽 : 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 페어글래스창호 마감 등

이용상태

본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실상태임.
(종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용하였음.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비,
스프링쿨러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합).
가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장(표제부, 갑)상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어
있으나, 집합건축물대장(전유부,갑)상에는 기호1내지 7 모두 '제1종근린생활시설
(의원)으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음
2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55929 (1)

경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 5층501호

감정가: 485,000,000원

토지면적: 25.59㎡ (약 7.74평)

건물면적: 114.99㎡ (약 34.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의왕신용협동조합

건물 사용승인일: 2020년 4월 13일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근 상업지대 내에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 남측으로 각각 포장된 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m). 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (의왕신용협동조합, 2021-03-12 접수, 2,700,000,000원)

* 총 채권액 (말소 예정 권리 포함): 말소기준권리인 근저당 2,700,000,000원 및 임의경매 신청 채권액 2,377,579,140원 등이 있습니다. 등기부채권 총액은 2,700,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (제시된 내용상)

* 기타 등기사항:

* 소유권이전(2021-03-12): 박수미 (매매 금625,400,000원)

* 압류 (2023-12-21): 화성시

* 압류 (2025-02-24): 동안양세무서장

* 압류 (2025-03-11): 기흥세무서장

* 압류 (2025-04-14): 동화성세무서장

* 임의경매개시결정 (2025-05-12): 의왕신용협동조합

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 향후 예상치 못한 금전적 부담이나 분쟁이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 새솔동 행정복지센터 북측 인근 상업지대에 위치하며, 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편입니다.

* 현재 이용상태: 본건(5층 501호)은 현재 공실 상태입니다. 종전에는 '365 더즐거운의원 부설 아동발달센터'로 이용되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 새솔동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 편의성: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재합니다. 이는 추후 대지권 행사나 소유권 관계에 영향을 줄 수 있으므로, 해당 별도등기의 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

* 건축물대장 용도 표기 불일치: 집합건축물대장 표제부상 주용도는 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 전유부상으로는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있습니다. 실제 사용 용도 및 건축물대장 상의 기재 내용 정리가 필요할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태: 경매 대상 물건이 현재 비어 있어 임대수익 발생이 없는 상태입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 신축 상가 건물로, 주변의 양호한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 대지권 관련 별도등기, 건축물대장상 용도 표기 불일치, 현재 공실 상태 등은 낙찰 후 반드시 확인하고 해결해야 할 과제입니다. 이러한 사항들을 명확히 파악하고 개선할 경우, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 건물로 향후 건물 가치 상승 기대.

* 대단지 아파트 및 상가 주택 배후 수요 확보 가능성.

* 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리상 안전한 물건.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 485,000,000원

* 토지: 25.59㎡ (약 7.74평)

* 건물: 114.99㎡ (약 34.78평)

* 인수 보증금: 0원

본 건은 현재 공실 상태이며, 용도 표기 불일치 및 대지권 관련 별도등기 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 높은 채권 총액은 경매 진행의 원인이었으나, 낙찰가에 직접적인 영향을 주기보다는 시장 상황과 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 파악, 그리고 리스크 요인 해소 방안 검토 후, 감정가 대비 80~90% 수준(약 3억 8천 8백만 원 ~ 4억 3천 6백 5십만 원)에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가 결정은 철저한 분석을 기반으로 해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.